הנדל"ן הישראלי: רכבת הרים של רגשות, מחירים וציפיות. למרות המצב הכלכלי המאתגר, שוק הנדל"ן ממשיך לדהור קדימה. משקיעים נהנים מרווחים אדירים, זוגות צעירים נואשים למצוא דירה במחיר סביר, והשאלה הבוערת היא – מה גורם למחירים להמשיך לעלות? האם יש דרך לעצור את עליית המחירים?
מלחמה, ריבית גבוהה, והנדל"ן עדיין דופק:
למרות הבעיות הגיאופוליטיות והביטחוניות בעולם ולמרות המלחמה המתמשכת והורדת הדירוג על ידי מודי'ס – הבורסה בישראל עם עלייה מרשימה.
איך קורה מצב בו הכלכלה מתכווצת אך הבורסה נוסקת? נראה שאת המניות לא כ"כ מעניין מה קורה סביבן. בראש בראש מאקרו מיקרו, המיקרו ניצח, הנדל"ן צועד על עדרו, כמו בשוק ההון. חוק העדר הוא חוק חשוב בכלכלה ומודעות לחוק העדר היא 50% מהפתרון.
הנדל"ן כמקלט בטוח: האם זה נכון גם בזמן מלחמה?
מלחמת קיום, מאות אלפים היו במילואים, ריבית גבוהה והנדל"ן עדיין דופק כאילו כלום.
זוכרים איך חששנו כשהמלחמה רק החלה? באזורים מוכי מלחמה(עוטף) היינו עדים לעסקאות, בעיקר דירות בלי ממ"ד, שנמכרו במחירי רצפה. היום, אותן דירות מוצעות למכירה עם המשקיעים החדשים שהרוויחו מהגלגול הזה מאות אלפי שקלים תוך כמה חודשים.
מחיר למשתכן: גורם מרכזי לעליית המחירים?
מעל 100,000 נרשמו להגרלות מחיר למשתכן רק לפני חודש והם יתחרו על 7,000 דירות, הלמ"ס מפרסמת עליה של 1.2% במחירי הדירות מה שמסמן קצב של 12% שנתי.
רגע, מה יקרה עם 93 אלף מאוכזבי מחיר למשתכן שסיימו את הדייט הדיגיטלי שלהם עם נדל"ן בלב שבור? כמה מהם יחזרו לשוק "חמים" לסגירה? גם אם זה יהיה "רק" 30%, מדובר בגפרור עם משטח הצתה רחב שיש בכוחו להצית ביקושים מחדש. תראו מה קרה למחירי הנדל"ן מפברואר 2016 כשההגרלה הראשונה יצאה לפועל בעפולה…
לדעתי – מחיר למשתכן היא אחד הגורמים המשפיעים ביותר לנסיקות המחירים שהיו פה בעשור האחרון. מצד אחד דואגת למעט צעירים ומצד שני מרחיקה את הנדל"ן מחסרי המזל שלא זכו בהגרלת הלוטו הנדל"נית הזו.
הקבלנים שולטים במשחק: למה אין סיכוי לקונים בשוק הדיור?
במלחמה של מאקרו מיקרו, היצר מנצח. אז אנשים נרשמו להגרלה וזכו… מפה מתחיל תהליך של משחק פסיכולוגי בו לקבלן יש פור אדיר על מי שמתחרה מולו על מגרש. "הקונה הממוצע" שמעוניין לקנות.
למה פור אדיר? 50-70% דירות מכורות מראש, מה שנותן תזרים מזומנים יציב לקבלן, לכן יש הרבה פחות לחץ למכור באופן טבעי ורצון ל"שבת" על הסחורה על מנת שתשביח את עצמה(הגיוני לא?) המתנה של שנתיים זה לפעמים 15-20% נוספים בהכנסות וכשמדובר בהכנסות צפויות של מאות מיליונים, כל אחוז קריטי להמשך הפעילות..
זה כמו לפני פריסייל(לחץ להגיע לליווי בנקאי) ולאחר הפריסייל – הלחץ מתאזן והמכירות יורדות לקצב חודשי נורמלי "תן לי למכור 4 חתיכות בחמישה הפרויקטים שלי בחודש ואני לא צריך יותר מזה". כל זה לא משאיר סיכוי לקונים לנצח במשחק הזה.
נגיד ו… אם היה מצב שאנשים היו קונים רק דירות שהם צריכים, בתקציבים של עד 25% מההכנסה הפנויה שלהם והבנק היה עומד על זה – המחירים לא היו מגיעים לאן שהגיעו… לא סוד גדול.
סטנדרטים עולים, צרכים משתנים, ומחירים מרקיעי שחקים:
אני רוצה רשתות בדירה", "איזו חברה דלת ההדף?" "התקן של החלון הוא נורבגי?", "אין פה לובי מפואר וחדר דיירים ענק? אני לא קונה", "זה 8 קומות וזו רק מעלית אחת? פחות משתיים אני לא קונה", "למה אין פיר אשפה?" לא במקרה אתם רואים לאחרונה הרבה פרויקטים עם מזגנים מותקנים כולל הנמכות גבס – זה כבר הופך לסטנדרט בגלל הלקוחות – אל דאגה, זה מוטמע בתוך המחיר. אף אחד לא עובד לשם שמיים ואף אחד לא הפך פתאום ללארג'. הסטנדרטים עולים מפרויקט לפרויקט.
קחו 20 מפרטי דירות שתוכננו לפני 3 שנים, גשו היום לאותם הקבלנים וקחו 20 מפרטים חדשים ותראו שיש שוני לטובת תרבות השפע, המודרניות והגלובליזציה. מי רוצה בניין מיושן ולא מודרני? – וכל אלה עולים כסף(כשעסקים אומרים "מקשיבים לצרכים שלכם" לקוחות לא מבינים לפעמים שלהקשיב להם זה עולה כסף). ומי משלם? ברור לכווולם מי משלם על השידרוגים והחדשנות.
הכלכלה הפסיכולוגית של נדל"ן: למה אנחנו לא יכולים לעמוד בפיתוי?
במצב דמיוני בו הבניינים ואנחנו כבני אדם היינו קופאים ונשארים בשנות ה -90, המחירים היו יורדים ב-50% מחר בבוקר ובמצב בו כל בני האדם היו רוכשים רק אבל רק מה שהם היו צריכים הכלכלה הייתה קורסת מחר בבוקר.
חלק נכבד מהכלכלה בנוי על השריטות והמגבלות שלנו כבני אדם ולכן נדל"ן זה מוצר כ"כ מבוקש ואהוד. פרופ' דניאל כהנמן(הוא משלנו) קיבל על זה פרס נובל.
שוק חרדי: הנדסה חברתית ככלי להורדת מחירים?
בשוק החרדי – החרדים מנסים להנדס את ההטיות האנושיות הבעייתיות. איך הם עושים זאת?
על ידי מנהיגים שיכולים להוציא הודעה אחת ולומר למאות אלפי מאמינים "אתם לא קונים בעיר מסוימת יותר ממחיר x בשביל שהמחירים לא יעלו וידפקו את שאר חברי הקבוצה". ובגלל שיש פה ענייני אמונה והתייעצות וקבלת ברכה מהרב על כל רכישה, יש לתהליך הזה השפעה דרמטית על מחירי הנדל"ן באזורים בהם בחרו להתמקד. כי כל, אבל כל מכירה עוברת דרך המנהיגים שלהם, איפה יש דבר כזה בשוק הרגיל? האם אצל החרדים זה מושלם? לא! כי גם אצלם יש קבוצות וחצרות ועדות ואינטרסים שונים וכאלה שקונים למגורים ומחפשים קהילה ואלה שקונים להשקעה בשביל להתעשר…כולנו בסוף בני אדם.
השורה התחתונה: למה מחירי הנדל"ן ימשיכו לעלות?
כל עוד, בטווח זמן הנראה לעין, בני אדם ימשיכו להיות בני אדם ואיילון מאסק לא יתקין לכולנו שבב במוח שיגרום לנו לחשוב רציונאלי ולא רק במקרה, מחירי הנדל"ן ימשיכו לעלות בכל מקום בו יש אנשים וכלכלה נורמלית אם יתנו להם מספיק זמן. יכולים להיות מצבים נקודתיים של היצעים מוגברים כך שהמחירים יעלו בצורה מאוזנת יותר או אפילו ירדו מעט.
השריטות של כולנו היום, הן עליות המחיר של המחר. אל תחכו ואל תמתינו אם הגעתם לשלב בו אתם יכולים להתקדם לדירה, לאף אחד אין אינטרס שהמחירים ירדו, להפך…עכשיו יושבים האדריכלים ובונים את הצרכים של כולנו לבניינים בהם נגור ב-2030, שמעתי את השיחה במקרה והם אמרו "הלקוחות של היום לא מוכנים להתפשר על כלום, והקבלן משה לוי נותן מפרט ממש עשיר, אנחנו לא יכולים לתת פחות מזה, אנחנו דורשים יותר במחיר לכן אנחנו חייבים להצדיק את זה. "בפרויקט שלנו יהיו מטבחים בהשראת". המשפט הזה מסכם בפשטות את הלך הרוח כשיושבים לבנות תוכנית שיווק מורכבת. די כבר להעלות לנו מחירים! זה לא הקבלנים, זה אנחנו.
הצטרפו לקבוצת הוואטסאפ החמישית שלנו עם אלפי חברות וחברים והתעדכנו בחדשות נדל"ן מעניינות ועסקאות בלעדיות לחברי הקבוצות שלנו מכל הארץ.
המשיכו לעקוב, תמיד מעניין כאן.
