אחד הקמפיינים המסקרנים שרצים עכשיו הוא הפרסום של גינדי החזקות לכן בכתבה הזו תקראו את דעתי על השפעת המהלך של גינדי לפרסם בריש גלי "20% הנחה" ממחירי השוק על שוק הנדל"ן בתקופה זו. יש כמובן שיטענו שזה לא בדיוק 20% – והדירות קטנות וכו'…אך אי אפשר להתעלם מהאמירה שמקדמת נרטיב שכרגע מתבסס בשוק.
המיקום של הקמפיין ושל הפרויקט הוא במרכז הארץ "רמת אפעל החדשה".
במרכז הארץ להבדיל מבדרום, נכון למצב הנוכחי יש "בשר" במחירים לכן יש מה להוריד כי מחירי הדיור התרחקו מהיכולת הממוצעת של התושבים באזור, ובואו נאמר את האמת – המחירים פשוט מטורפים, לכן ההיגיון הכלכלי הוא פשוט – איפה שיש בשר, שם גם יש עודפי שומן שהצטברו, שצריכים לנשור. וצריכים גם לזכור את העובדה שרוכשים כיום מתמודדים עם סביבת ריבית יקרה ועסקה במרכזי הביקוש התייקרה מאוד גם ברמת המשכנתה כמובן. כולנו מכירים אנשים שהמשכנתה שלהם התייקרה בכ – 2,000 שקלים.
בבאר שבע לדוגמה, המחירים גם טסו אך עדיין איפשהו ברמה הממוצעת יש קורלציה.
עוקבים אחרי קבלנים:
אני עוקב אחרי עשרות קבלנים כבר כמה שנים טובות (כי אנחנו גם משווקים פרויקטים ולומדים הרבה מכולם:)
בגינדי החזקות הם בהחלט אשפי שיווק. מעניין אם הקמפיין יעבוד וימשוך כמויות של קונים גם במצב של השוק היום. לפי הפרסומים, זה מוגבל ל 250 רוכשים ראשונים ועד 15.2.23(המוקדם מביניהם).
כמו שכבר כתבתי מספר פעמים – המחירים ירדו בכמה וכמה מוקדים וזה מורגש מאוד בגוש דן. לדעתי, המחירים חייבים לחוות תיקון אחרי הבריזה המסחררת שהייתה להם בשנתיים האחרונות. צריך גם לזכור את כמויות היתרי הבניה שדחפו פה בשנתיים האחרונות (היצע) וימשיכו לדחוף בשנתיים הבאות.
איך פרסומים של "בואו לקנות בהנחה גדולה" משפיעים על השוק?
בנובמבר 22 היה זה עודד שריקי הקבלן המוכר מנתיבות שפירסם ראשון "בואו לקנות בנתיבות בזול, חתכתי במחירים". דירות של 3 חד במחיר של 999 אלף שקלים, 4 חד ב- 1.199M. המחירים האלה מגלמים הנחה יפה של כ – 20%. באותו הזמן קבלנים אחרים בנתיבות מציעים דירות 3-4 חדרים בכ – 200 אלף שקלים יותר, אז איך לא ירוצו לקנות? מחיר מאוד אטרקטיבי לכל הדעות. בדקתי את זה ברמה הפיזית, ניגשנו לשטח עשרות פעמים וזה טירוף מה שהולך שם. בכתבה שכתבתי בדצמבר 22 על המבצע שעודד שריקי עשה, טענתי שהמהלך שלו ישפיע רוחבית על השוק בישראל ולא רק על השוק בנתיבות.
שריקי נגע ישר בבשר(מחיר) ולא הלך מסביב…ואין ספק שהמהלך שביצע פתח שער לעולם חדש וסביבה כלכלית שלא הכרנו הרבה שנים. כשקבלן בסדר גודל של שריקי אומר "בואו, הורדתי מחירים", זה משפיע פסיכולוגית על כל שרשרת הנדל"ן (מוכרנים, קונים, קבלנים/יזמים). בחודש מרץ 2023 אנו מתכוונים לפרסם כתבה על השפעת המהלך של שריקי על המחירים ברבעון האחרון בנתיבות מאז יצא בהצהרה הזו בסוף שנת 2022. האם זה השפיע על המוכרים הפרטיים? על קבלנים באזור?(המשיכו לעקוב אם מעניין אתכם).
יש כמה סיבות שהמצב הנוכחי הוא מצב חדש שלא הכרנו, להבדיל משנת 2018 שהייתה ירידה ממוצעת של 1.6% ובאזורים מסוימים יותר. עכשיו זה משחק אחר כי תנאי המשחק השתנו.
מהן הסיבות שתנאי השוק השתנו ממה שהתרגלנו אליו:
*סביבת ריבית עולה – לפי הכלכלנים הבכירים בעולם, המצב שאנו נמצאים בו כיום לא דומה למה שהיה בעבר, ועל פי הבנקים, גם ב- 2024 הריבית תהיה גבוהה בטח בהשוואה למה שהתרגלנו בשנים האחרונות. מה שלוחץ את כל השוק. את הקונים זה לוחץ מבחינת משכנתה גבוהה. את המוכרים זה לוחץ כי אין קונים כמו בעבר, מה שמוביל אותם להתגמש משמעותית במחיר. את הקבלנים זה לוחץ כי עלויות המימון שלהם עלו משמעותית, וכבר לא ישתלם להם להמתין, הם יצטרכו למכור מהר ואם לא הם פשוט ישלמו מיליוני שקלים על ריביות לגופי המימון. זמן המדף הממוצע אצל קבלנים עומד על 16 חודשים על פי הלמס, וכל חודש שמתווסף משפיע מאוד, כי הכסף התייקר. ומנגד גם כמות היתרי הבנייה שהוציאו הקבלנים ואישרה המדינה שוברת שיאים של שלושה עשורים (צד ההיצע), מדובר על כ- 75 אלף היתרי בנייה שהמדינה אישרה בשנת 2022, שיא של 28 שנים ומספרים דומים יהיו ב -2023.
*הממשלה רוצה להוריד את המחירים – לממשלה יש כוח אדיר בידיים והיא הגורם העיקרי למחירי הדיור הנוכחיים.
הידעתם? בין 50-70% מעלות דירה חדשה עוברת למדינה דרך מיסים ישירים ועקיפים. ויש שני נושאים משמעותיים שעלו שאם יכנסו לתוקף, משהו בהחלט ישתנה במאזן הכוחות.
2 שינויים שיכולים לעשות שינוי במחירי הדירות לאורך זמן:
*פיקוח על מחירי השכירות – מדברים על זה שנים אך כיום הממשלה מבינה שהיא פשוט חייבת מידע מדויק יותר על שוק השכירות בישראל בשביל לספק פתרונות לבעייה הזו. במידה ויכנס חוק שמחייב משקיעים לשלם מהשקל הראשון מס מסוים/ לדווח על הכנסות משכירות, זה ישפיע באופן מיידי, כי אנשים באופן כללי לא אוהבים בירוקרטיה בתחום המיסים, כמה זה ישפיע באחוזים? את זה קשה לדעת כרגע.
*הצמדת אג"ח למדד דירות של הלמס – ההצעה הזו של הנפקת אג"ח ממשלתי עלתה לראשונה בשנת 2010 – 2011 וחזרו לדון בה מאז מספר פעמים, ובמרץ 2015 התפרסם נייר עמדה רציני שבחן את ההשפעות האפשריות על שוק הנדל"ן ובשורה התחתונה, החוקרים טוענים שאם תהיה אפשרות לציבור לרכוש אג"ח ממשלתי בצורה פשוטה, יהיה ניתן לקצץ משוק הנדל"ן בין 10-20% מהמשקיעים בשוק וזה יוביל לצינון נוסף. גם צבי סטפק ממייסדי בית ההשקעות "מיטב ד"ש" העלה רעיון זה מספר פעמים. בתקופו של כחלון זה אף שוכלל והציעו שלציבור תהיה אפשרות לקנות את האג"ח שיהיה צמוד למדד הדירות ישירות מהבנקים. אם ינפיקו אג"ח ממשלתי צמוד למדד הדירות אין ספק שרבים מהמשקיעים ישקיעו באג"ח ולא בדירה פיזית. כמה באחוזים? במחקר טענו שבין 10-20% אני טוען שיותר כיום ואסביר למה. המחקר נערך בשנת 2015, הרבה לפני הקורונה. מה קרה אחרי הקורונה? מאות אלפי ישראלים פתחו חשבונות מסחר בבורסה והייתה קפיצה משמעותית ברלוונטיות ובגדילה של קהילות פיננסיות ברשת, מה שמסביר את זה שהציבור הרחב כבר לא מפחד מהמילה "בורסה/שוק ההון". וזו הסיבה שלדעתי אחוזים גבוהים יותר ישקיעו במדד שכזה, בטח כאלה שגירדו את ההון העצמי מההורים בשביל לקנות דירה להשקעה בירוחם שמניבה להם בקושי 3% תשואה ועליית ערך בקושי.
ההזדמנויות בשוק הזה, לקנות או להמתין?
בדיוק כמו שאמרתי בתחילת הקורונה "זה הזמן לקנות!" בשוק בו כולם רצים לקנות באותה השנייה מוצר מסוים המחיר טס כלפי מעלה, בשוק רגוע יותר שמתנהל על מי מנוחות, לקונים יש כוח גדול יותר לקבל יותר תמורת פחות. ואני רואה את זה בכל יום וחווה את זה בכל רגע. חשוב לבחון כל השקעה בצורה הטובה ביותר, אך אין ספק שהשוק מלא בהזדמנויות. לנו כאנשי מקצוע כיף לעבוד בשוק כזה, כי יש זמן לחשוב, לנתח היטב ולבצע את העסקאות הטובות ביותר עבור לקוחותינו. מחפשים עסקה נהדרת מקבלנים או יד 2? שלחו לי הודעה בדרך שנוחה ונצא לדרך. אנו משתדלים לקנות בקבוצות, זה פשוט זול יותר, הרבה יותר אטרקטיבי ויש כוח מיקוח. המשיכו לעקוב אחריי ברשתות.
