"קרקעות להשקעה רק ב 150,000 ש"ח", "20% תשואה שנתית", "הזדמנות שאסור לפספס", אם אתם נמצאים בפייסבוק או גולשים קצת בגוגל ודאי נתקלתם בפרסום על קרקע חקלאית. יכול להיות שכבר יצא לכם אפילו לדבר עם מספר חברות המשווקות קרקעות חקלאיות. פרסומים רבים נראים מאוד מבטיחים ונוצצים, אך האם זה באמת המצב? האטרקטיביות של המחיר באמת מתגשמת לידי תשואה יפה ורווח לכיסכם?
כאשר משווים את סף הכניסה הנמוך לעולם הקרקעות אל מול השקעה בדירות לדוגמה, זה בהחלט יכול להיראות כמו השקעה מבטיחה, אך יש בדיקות רבות שיש לעשות לפני שנכנסים לעסקה של קרקע חקלאית ומוקשים רבים שכדאי להכיר אותם מראש.
במאמר הבא נלמד ונבין קודם כל מה זה בכלל קרקע חקלאית? אילו סוגי קרקעות קיימות בישראל? ממה כדאי להיזהר ברכישת קרקע חקלאית? נכיר את הבדיקות הקריטיות לביצוע לפני רכישת קרקע חקלאית, אילו מיסים תידרשו לשלם בעסקה של קרקע חקלאית, לאילו סוגי משקיעים תוכל להתאים עסקת רכישה של קרקע חקלאית ומהי התשואה הצפוייה מרכישת קרקע חקלאית?
אך שנייה לפני שאנחנו מתחילים חשוב לנו לציין שמאמר זה הוא להעשרה בלבד ואינו מהווה המלצת השקעה בקרקעות חקלאיות. עליכם מוטלת האחריות לבדוק את הדברים, להתייעץ, להתאים את ההשקעה לצרכים האישיים והיכולות שלכם, אנחנו ממליצים לכם בחום להיוועץ באנשי מקצוע שמומחים בהשקעה שתרצו לבצע ולקבל החלטות ממקום מושכל.
עכשיו אפשר להתחיל.
מה זה קרקע חקלאית?
קרקע חקלאית או "קרקע ירוקה" היא קרקע אשר לא זמינה לבנייה מיידית אלא רק (אולי) בעתיד. הסיבה שהיא נקראת קרקע חקלאית היא מפני שהייעוד שלה הוא עבור גידולים חקלאיים בלבד וכל שימוש אחר בה אינו חוקי.
ברוב המקרים הייעוד של הקרקע החקלאית לאחר הפשרתה יהיה למגורים או למסחר/תעשייה. בניגוד לקרקעות המיועדות למגורים שידוע שבשלב כלשהו יהיו זמינות לבנייה, בקרקע חקלאית לא ידוע בכלל אם אי פעם יופשרו לבנייה, וגם אם כן יופשרו לבסוף אלמנט הזמן כאן אינו ידוע, ויכול לקחת גם 50 ,60 ואף 100 שנים עד שישתנה ייעוד הקרקע לקרקע הזמינה לבנייה וכדאי לדעת זאת מראש.
הפשרת קרקע בעצם מתייחסת להליך של הפיכת הקרקע החקלאית לקרקע שאינה מוגדרת ככזו ושניתן להוציא עבורה היתר בנייה.
הפשרת קרקע חקלאית I מהי הפשרת קרקע חקלאית I מה זה הפשרת קרקע חקלאית I הפשרת קרקע הגדרה I הפשרת קרקעות חקלאיות
אילו סוגי קרקעות קיימים בישראל?
עד עכשיו דיברנו על קרקע חקלאית (קרקע ירוקה), אך יש עוד 2 סוגי קרקעות שחשוב שנכיר, האחת היא הקרקע הצהובה והשנייה היא הקרקע הכתומה. בואו נכיר אותן.
קרקע צהובה –
קרקע צהובה היא קרקע המיועדת לבנייה במסגרת תוכנית בניין עיר (תב"ע). המונח "קרקע צהובה" מתייחס לכל קרקע המיועדת עבור בניית בתי מגורים. קרקע צהובה בוודאות תגיע למצב של היתר בנייה השאלה היא רק כמה זמן זה יקח, זה יכול לקחת 3-4 שנים, 6-7 שנים וגם 10-15 שנים, אך בסוף היא תגיע למצב הזה.
קרקע כתומה –
קרקע כתומה היא קרקע שאפשר להוציא עבורה היתר בנייה והיא עברה את כל השלבים והאישורים הנדרשים.
ככל ששלב הבנייה מתקדם יותר כך הקרקע תהיה יקרה יותר. מכאן ניתן להבין שקרקע חקלאית (ירוקה) תהיה הזולה ביותר, לאחריה קרקע צהובה ולבסוף כתומה.
בסרטון שמופיע כאן למטה, בן סולומון אירח את עו"ד חיים ברטוב לראיון בו גילה את כל האמת על קרקעות חקלאיות בסטטוס מתקדם.
ממה כדאי להיזהר ברכישת קרקע חקלאית?
פרסומים שקריים –
בכל עסקת נדל"ן ובמיוחד בעסקאות של קרקע חקלאית חשוב לבדוק כל מידע שאתם מקבלים בצורה יסודית. אם אומרים לכם למשל שהפרוייקט שבו אתם רוצים לקנות נמצא בראש סדר העדיפויות של העירייה וממש קרוב לקבל אישור, או שהתב"ע עוד רגע מתקבלת בדקו את הדברים, גשו לעירייה או לרשות המקומית הרלוונטית למיקום העסקה ובדקו שהדברים אכן נכונים. עדיף לבדוק מראש מאשר להתאכזב ולהפסיד כסף והמון זמן לאחר מכן.
עוקץ והונאות –
הונאות בנדל"ן לא פוסחות גם על רכישת קרקעות חקלאיות, והפיתוי לרווח מהיר מסנוור חברות ויזמים שמנסים לעקוץ את הרוכשים התמימים.
שימו לב לבדוק האם העסקה נשמעת טובה מדי? האם אחוזי התשואה נשמעים מוזרים ביחס לשוק? לדוגמא אם דיברתם עם 10 חברות המשווקות קרקעות חקלאיות ואחת הבטיחה לכם 80% תשואה ולא רק זה אלא גם שהתשואה מובטחת, ובנוסף מופעל עליכם לחץ כבד מאוד לסגור את העסקה, כדי לבדוק היטב במה מדובר ולהתרחק.
חברות יכולות גם לזייף מסמכים או לפרסם פרסומים כוזבים על הקרקע, זה יכול להתבטא בסיכויי ההפשרה של הקרקע, ובשכנוע מסיבי להשקיע ולהעביר כספים שלאחר מכן לא תוכלו לקבל אותם בחזרה.
אנחנו תמיד ממליצים להיוועץ ולהיעזר באנשי מקצוע מומחים מטעמכם ביניהם עורכי דין ושמאים שיבדקו עבורכם את הכל, זכרו שגם אם העסקה שמצאתם נראית מיליון דולר, יש המון דברים שצריך לבדוק לפני ומספיק פרט אחד לא ידוע שיכול להפוך את העסקה הזאת ללא כדאית.
*שימו לב שכאשר אתם רואים מודעה או פרסום עם מחירים כמו 90,000 שקלים או 120,000 שקלים מדובר בקרקעות חקלאיות שאינן זמינות לבנייה.
בדיקות קריטיות לביצוע לפני רכישת קרקע חקלאית
בדיקת ייעוד הקרקע
לפני שרוכשים קרקע בודקים את הייעוד שלה, כדי שלא יקרה מצב לדוגמא שבו אתם רוצים לבנות על הקרקע והיא בכלל מיועדת למסחר או משרדים. כדי לבדוק את ייעוד הקרקעתצטרכו את מספרי הגוש והחלקה של התב”ע (“תוכנית בניין עיר”) הרלוונטית של הרשות המקומית שבשטחה נמצאת הקרקע אותה אתם עמוניינים לרכוש. את הבדיקה תוכלו לבצע בכל אחת מ 3 הדרכים הבאות:
*דרך אתר האינטרנט של מחלקת ההנדסה של הרשות המקומית.
להגיע פשוט אל משרדי מחלקת ההנדסה.
*לפנות למחלקת הנדסה בטלפון.
ייעוד הקרקע יופיע בתוכנית המתאר המחוזית בו היא נכללת. הליך שינוי ייעוד הקרקע יופיע בתוכנית המתאר המקומית. תוכלו גם כאן כמובן לגשת לעירייה או לרשות המקומית למחלקת הנדסה ולקבל שם את כל המידע.
תקן 22
כל יזם או משווק של קרקע חקלאית שאינה זמינה לבנייה מחוייב להעביר לכם שומה הנקראת תקן 22. בשומה יופיעו פרטים על הקרקע כמו: ייעוד הקרקע, לוח הזמנים והתשלומים הנדרשים כולל מיסים, הערכת השווי הנוכחי של הקרקע על ידי שמאי, ומה יהיה השווי שלה לפי הצפי לבנייה אם תעבור את כל השלבים הנדרשים. חייבים לבקש תקן 22.
*שימו לב שמי שעורך את השומה הוא שמאי שעובד עבור היזם או המשווק ויכול להיות שדברים מסויימים יושמטו מהדו"ח ולכן מומלץ מאוד להיעזר בשמאי מטעמכם שיבדוק בצורה מקצועית את אמיתות הנתונים.
שעבודים/הגבלות
ודאו שהקרקע היא ללא שעבודים או הגבלות מכל סוג שהוא, במידה שחלו הפקעות בדקו את ההשפעה שלהן על הקרקע שאתם עומדים לרכוש.
*שימו לב שהמדינה רשאית להפקיע עד 40% מקרקע חקלאית שעברה תהליך הפשרה לטובת הציבור. באמצעות ההפקעה המדינה תוכל להקים שטחים ציבוריים כמו כבישים או מבנים ציבוריים.
הפקעות קרקע – הפקעת קרקע היא פעולה בה המדינה משתלטת על קרקע או תופסת את הזכויות של האזרח בקרקע, תוך מתן פיצוי כספי, אך ללא הסכמתו. הקרקע נלקחת או לשימוש הממשלה או לצדדים שלישיים עבור שימוש ציבורי, אזרחי או פיתוח כלכלי.
בעלות פרטית אל מול בעלות של מינהל מקרקעי ישראל
כ 93% אחוז מהקרקעות במדינת ישראל שייכות למינהל מקרקעי ישראל ו 7% הנותרים הם בבעלות פרטית. בדקו שהקרקע אותה אתם עומדים לרכוש היא בבעלות פרטית ושאין עליה הגבלות כלשהם. תוכלו לבדוק את סטטוס הבעלות על הקרקע באמצעות בדיקת נסח הטאבו.
הסיבה שחשוב לרכוש קרקע פרטית היא משום שתקבלו בעלות מלאה עליה והיא תירשם על שמכם בטאבו.
מיקום
מיקום הקרקע הוא חלק משמעותי מאוד מהליך ההשקעה בקרקעות. ככל שהקרקע ממוקמת באזור צפוף ומבוקש יותר כך יותר יותר סיכוי שהיא תופשר. הסיכוי שקרקע תופשר לבנייה גבוה הרבה יותר בתל אביב מאשר בירוחם, אך כמובן שיש כל מיני מצבים ומקרים וחשוב לבצע בדיקות ספציפיות לפני כל השקעה.
במידה שאתם רוכשים קרקע חקלאית בדוק שהיא קרובה לצירי תחבורה ראשיים, תשתיות, שכונות מגורים ועוד, שימו לב שאתם לא קונים קרקע באזור נטוש שאין מסביבו שום דבר, הקרבה של הקרקע לאזורי מגורים ותשתיות יכולה לקדם את הליך הפשרתה.
מי מקדם את הקרקע?
האם הקרקע מקודמת רק על ידי יזמים פרטיים או שגם העירייה והרשות המקומית מקדמת אותה? ברגע שהעירייה דוחפת למימוש התוכנית שבה הקרקע עתידה לשנות את ייעודה זה יכול להיות סימן מעודד לגבי סיכוי ההפשרה העתידיים שלה.
תמ"א 35
תמ"א 35 (תוכנית המתאר הארצית) מציגה נתונים על תכנון עתידי של כלל הקרקעות בישראל. התוכניות מחולקות על פי “מרקמי תכנון”: מרקם עירוני, מרקמי שימור ארציים, מרקם כפרי, מרקם חופי ומרקם שימור משולב.
ודאו כי הקרקע שבה אתם מעוניינים להשקיע מוגדרת כ "קרקע צהובה" – מרקם עירוני. חשוב לזכור שקרקע שמיועדת למגורים תקבל עדיפות תכנונית אל מול סוגי הקרקעות האחרות.
עסקת מכר או עסקת אופציה?
תמיד בדקו באיזו עסקה מדובר, אם מדובר בעסקה מסוג אופציה ולאחר בדיקות מקיפות החלטתם שזו העסקה המתאימה עבורכם בדקו את התאריך בו ניתן לממש את האופציה ומה גודל הקרקע.
עסקת אופציה בהקשר הנדל"ני – היא זכות עבור רכישת זכות במקרקעין.
מי המוכר?
בין אם אתם רוכשים דירה או קרקע חקלאית בשני המקרים תרצו לדעת מול מי אתם מבצעים את העסקה? מה המוניטין שלו? אם זו חברה יזמית בדקו האם יש עליהם המלצות ובקשו לדבר עם ממליצים, בדקו האם יש עליהם פסקי דין או האשמות חמורות, כמה שנים הם קיימים? האם הם עובדים על פי החוק? האם הם מציגים תקן 22 לפני המכירה?
אם אתם קונים מאדם פרטי בדקו גם כן כמה שיותר פרטים עליו, תוכלו לעשות זאת דרך הרשתות החברתיות, גוגל, פייסבוק, בדיקה אם יש כנגדו תיקים משפטיים, פסקי דין, ובכלל האם הוא נשמע לכם אמין? האם הייתם עושים איתו עסקה?
תוכלו לבדוק את הבעלות על הקרקע באמצעות נסח הטאבו.
מצב הזכויות על הקרקע
בנוסף לבדיקות מהסעיף הקודם חשוב לבדוק האם הקרקע נמכרת ישירות מהבעלים או באמצעות מיופה כוח? אם מדובר בייפוי כוח חשוב לוודא שיש צו ירושה ולבצע בדיקת מהימנות באמצעות עו”ד למקרקעין.
חשוב לבדוק האם הזכות על הקרקע היא של אדם בודד או שמדובר בהסכם שיתוף במקרקעין או ביורשים?
דבר חשוב נוסף הוא מה מספר המשקיעים? לעתים מתבצעת רכישה של חלקה גדולה אחת על ידי מספר משקיעים החתומים על הסכם שיתוף, כאשר כל אחד מהם מקבל שטח יחסי מהקרקע ברכישה.
הסכם שיתוף במקרקעין – הסכם שיתוף במקרקעין במקרה של קרקעות, הוא הסכם בין בעלים משותפים של קרקע שמטרתו היא להסדיר את אופן קבלת ההחלטות השוטפות והעתידיות וכן ואת הזכויות והחובות לגבי חלוקה, ניהול ושימוש של הקרקע.
מיסים ברכישה של קרקע חקלאית
בואו נכיר את המיסים השונים בעסקה של קרקע חקלאית.
מס רכישה
מס הרכישה במקרה של רכישת קרקע יעמוד על 6%. אם לדוגמה קנינו קרקע בשווי של 200,000 ש"ח, הסכום אותו נידרש לשלם כמס רכישה יעמוד על 12,000 ש"ח.
החישוב הוא: 200,000X6/100= 12,000
היטל השבחה
היטל ההשבחה יעמוד על 50% משווי ההשבחה בפועל. כך שאם לדוגמה רכשתם קרקע ב 100,000 שקלים, ולאחר הפשרת הקרקע שוויה עלה ל 600,000 ש"ח. תצטרכו לשלם את היטל ההשבחה על גובה ההשבחה שעומד במקרה זה על 500,000 ש"ח (600,000-100,000).
50% מ 500,000 ש"ח הם 250,000 ש"ח. מהסכום שיצא לנו אנחנו מורידים את מחיר הקרקע המקורי שעומד בדוגמה שלנו על 100,000 ש"ח, והיטל ההשבחה אותו נידרש לשלם עומד על 150,000 ש"ח.
היטלי פיתוח
כאשר קרקע מפשירה ומקבלת היתר בנייה תידרשו לשלם היטלי פיתוח. את היטלי הפיתוח משלמים לפני תחילת הבנייה והם נועדו כדי לממן הקמת תשתיות תחבורה, מים, ביוב, חשמל ועוד.
מיסים במכירה של קרקע חקלאית
במכירה של קרקע חקלאית נידרש לשלם מס שבח בגובה של 25% מגובה ההשבחה (עליית ערך. לדוגמה אם רכשנו קרקע חקלאית ב 90,000 ש"ח ולאחר ההפשרה היא שווה 490,000 ש"ח, נצטרך לשלם 25% מס על השבח שבמקרה שלנו עומד על 400,000 ש"ח.
25% מ 400,000 ש"ח הם 100,000 ש"ח, וזהו הסכום שנצטרך לשלם במקרה זה בעת מכירת הקרקע.
לאילו סוגי משקיעים יכולה להתאים עסקת רכישה של קרקע חקלאית?
משקיעי נדל"ן רבים מחפשים דרכים להגדיל את ההון שלהם ולייצר רווחים יפים מהשקעות. במקרה של קרקע חקלאית ההזדמנות גבוהה אך כך גם הסיכונים, בואו נבין רגע לאילו סוגי משקיעים יכולה להתאים עסקה של רכישת קרקע חקלאית.
למשקיעים חובבי סיכון –
חשוב לזכור שרכישה של קרקע חקלאית טומנת ברובה סיכונים רבים, אין ודאות לגבי האם ומתי הקרקע תופשר לבנייה. משקיעים חובבי סיכון או ספקולטיביים שמוכנים לחכות את הזמן שיידרש עד הפשרת הקרקע (אם בכלל) ומכוונים להשיג תשואה גבוהה יחסית על כספם (בהפחתת ההיטלים והמיסים) יוכלו לשקול השקעה מסוג זאת.
למשקיעים שלא צריכים את הכסף –
משקיעים שיש ברשותם סכומי כסף גדולים ויכולים להרשות לעצמם להפסיד אותו בלי להרע את מצבם הכלכלי וכדי לפזר את ההשקעות שלהם יוכלו למצוא בקרקעות חקלאיות אפיק השקעה נוסף, שיכול להיות שבהמשך גם ישיג תשואה גבוהה על כספם, אך הם מלכתחילה נכנסים לעסקה זו שהם מבינים ויודעים שהם יכולים להרשות לעצמם להפסיד את הכסף הזה מבלי שזה יפגע אפילו במקצת באיכות חייהם.
למשקיעים שמעוניינים לעשות אקזיט –
מחירה הנמוך של קרקע חקלאית מושך משקיעים רבים שרואים את ההזדמנות ויכולים לעמוד בתנאי הסף הנמוכים של רכישת הקרקע. משקיעים אלו מכוונים לעשות "אקזיט" על כספם ויודעים שעל כל שלב אותו הקרקע תעבור בדרך הם ירוויחו יותר במכירה. עסקה זו כמובן לא תתאים לכל אחד וגם 90,000 או 100,000 ש"ח זה לא מעט כסף, אך משקיעים אלו מאמינים שיראו תשואה גבוהה על כספם ושההמתנה לבסוף תהיה שווה את זה.
*חשוב לציין שבמידה שאתם לחוצים על כסף, במצב כלכלי רעוע או רוצים לייצר אקזיט מהיר ולראות את ההחזר על ההשקעה בצורה מהירה, עסקה של קרקע חקלאית זו כנראה השקעה לא טובה עבורכם. זכרו שלא מקבלים שכירות על קרקע חקלאית, והרווח (בקיזוז כל המיסים וההיטלים) יתקבל רק במכירה של הקרקע.
מהי התשואה הצפוייה מרכישת קרקע חקלאית?
בעיקרון אם ברכישת דירה להשקעה בישראל אנחנו מדברים על 3.5-4% תשואה, ברכישת קרקע נוכל להגיע ל 10, 14 וגם 20% אחוזי תשואה ואף יותר. כל זה תלוי במספר פרמטרים כמו למשל:
*לכמה זמן אתם מחזיקים בקרקע לפני המכירה?
*האם אתם מעוניינים לבנות על הקרקע?
*כמה שלבים הקרקע עברה לפני המכירה?
זכרו שהתשואה מחושבת אחרי תשלום כל ההיטלים וצריך לקחת זאת בחשבון.
לסיכום
עסקה של רכישת קרקע חקלאית יכולה להיות נוצצת, אך זכרו לבדוק היטב את כל הבדיקות הנדרשות שפירטנו במאמר זה ולראות שמה שמציעים לכם הוא אכן נכון, לצורך כך תוכלו להיעזר באנשי מקצוע כמו שמאי ועורך דין.
זכרו שרכישת קרקע להשקעה לא מתאימה לכל משקיע וחשוב לבדוק באופן פרטני ובעזרת אנשי מקצוע את ההתאמה עבורכם.
במידה והחלטתם כן להתקדם לרכישה של קרקע חקלאית בדקו את כל המיסים וההיטלים השונים שתידרשו לשלם והיעזרו באנשי מקצוע שיבצעו עבורכם את כל הבדיקות הנדרשות ויובילו אתכם לעסקה בטוחה וכדאית עבורכם.
מעוניינים להתייעץ לגבי רכישה קרקע חקלאית? מוזמנים ליצור איתנו קשר לייעוץ אובייקטיבי וליווי מקצועי לעסקה בטוחה ורווחית עבורכם.
