החל מ-1 בינואר 2025, שיעור המע"מ בישראל יעלה מ-17% ל-18%. למרות שעל פניו מדובר בשינוי של אחוז אחד בלבד, ההשלכות הכלכליות על שוק הנדל"ן נרחבות. שינוי זה צפוי להשפיע על מחירי הדירות החדשות, על מס הרכישה, על שוק השכירות ואף להשפיע על החלטות של משקיעי נדל"ן.

במאמר זה נעמיק בהשפעות העלאת המע"מ, נסביר את ההשלכות המרכזיות ונציע דרכים להתמודדות עם הגזירה החדשה.

עליית מחירי הדירות החדשות: כך יושפעו הרוכשים

קבלנים/יזמים (המחיר יחושב לפי מע"מ חדש של 18%). כמו כן תהייה השפעה על דירות שנמכרו על ידי קבלנים/יזמים, אך עדיין לא נמסרו בפועל לרוכשים.

המע"מ בישראל מחושב כחלק ממחיר הדירה הכולל, ולכן כל שינוי באחוזי המע"מ מתבטא בהתייקרות ישירה של העסקה. למשל, עבור דירה חדשה שמחירה 2 מיליון שקלים, תוספת המע"מ בשיעור 1% משמעה עלייה של כ-17,000 שקלים במחיר הכולל.

מה שמשתנה הוא רק רכיב המע"מ, והמחיר הבסיסי של המוצר נשאר ללא שינוי.
לדוגמה:

• דירה שמחירה כולל מע"מ של 17% היה 2 מיליון ש"ח (מחיר בסיסי לפני מע"מ: 1,709,401 ש"ח).
• עם המע"מ החדש (18%), המחיר הכולל יעלה ל-2,017,094 ש"ח.

רוכשים שכבר מתקשים לעמוד בעלויות הגבוהות בשוק הדיור ייאלצו כעת להתמודד עם נטל נוסף.

בנוסף, העלאת המע"מ עשויה לגרום לשינוי דפוסי הביקוש: רוכשים שמתקשים לעמוד בהתייקרות יעדיפו לחפש דירות יד שנייה שאינן חייבות במע"מ. שינוי זה עלול להפעיל לחצים חדשים על שוק היד השנייה ולגרום גם בו לעליית מחירים.

חוזים קיימים: מתי תחויבו במע"מ החדש?

רבים מהרוכשים שחתמו על חוזים עוד לפני עליית המע"מ עלולים לגלות כי הכספים שעדיין לא שולמו לקבלן כפופים למע"מ החדש, ויאלצו להשלים את תוספת המע"מ במועד התשלום בפועל (כל עוד הוא בוצע לאחר ה-31.12.24). חוק המע"מ בישראל קובע כי שיעור המע"מ מחושב לפי מועד התשלום (שהרי שרק במועד התשלום מנפיק היזם חשבונית מס), ולא לפי מועד חתימת החוזה.

לדוגמה, אם רוכש דירה חתם על חוזה ביוני 2024 אבל תשלום משמעותי צפוי להתבצע בינואר 2025 – תשלום זה יחויב במע"מ של 18%. המשמעות עבור רבים היא עלות בלתי מתוכננת של אלפי ואף עשרות אלפי שקלים נוספים.

הקדמת תשלומים: פתרון או סיכון?

כדי להימנע מהעלאת המע"מ, רוכשים רבים ממהרים לשלם מראש את התשלומים העתידיים לפני תום 2024. עם זאת, פעולה זו לא תמיד פשוטה.

ראשית, חשוב לוודא כי תנאי החוזה מאפשרים הקדמת תשלומים. שנית, הקדמת תשלומים עשויה לדרוש מקורות מימון מיידיים, מה שיכול לגרום לרוכשים לקחת הלוואות יקרות או להסתמך על פתרונות פיננסיים פחות נוחים.
בנוסף, אם החוזה אינו מאפשר זאת, מומלץ לפנות אל הקבלן ולבקש לשנות את תנאי התשלום – בקשה שלא תמיד מתקבלת.

השפעה על מס הרכישה: העלות הנסתרת

מס הרכישה בישראל מחושב כאחוז ממחיר הדירה, מה שאומר שעלייה במחיר הדירה כתוצאה מהמע"מ החדש תשפיע באופן ישיר על גובה מס הרכישה.

לדוגמה, דירה בשווי 2.5 מיליון שקלים שהמחיר שלה עולה ב-21,000 שקלים בעקבות המע"מ, תגרור עלייה גם במס הרכישה. שינוי זה עשוי להוביל לתוספת של אלפי שקלים לעלות הכוללת של הרכישה.

השפעה על שוק השכירות: מי ישלם את המחיר?

בעלי דירות להשקעה, במיוחד אלו שרכשו דירות חדשות מקבלן, עשויים לגלגל את העלויות הנוספות לשוכרים באמצעות העלאת שכר הדירה.

עם זאת, גובה ההשפעה תלוי בשוק המקומי. באזורים עם ביקוש גבוה ושוק שכירות מצומצם, העלאת מחירי השכירות היא תרחיש סביר. באזורים עם היצע גבוה, ייתכן ובעלי הדירות יתקשו להעלות מחירים מחשש לאבד שוכרים.

משקיעים בשוק הנדל"ן: האתגר החדש

משקיעי נדל"ן, שגם כך נדרשים להתמודד עם מס רכישה גבוה ומיסוי נוסף, עשויים לשקול מחדש את כדאיות ההשקעה בעקבות העלאת המע"מ.

למשל, רוכשי דירות להשקעה שמשלמים 8% מס רכישה, נדרשים כעת להוסיף גם את תוספת המע"מ החדש למחיר הדירה, מה שיכול להפוך עסקאות רבות לפחות אטרקטיביות. אם מספר המשקיעים בשוק יפחת, ייתכן שנראה ירידה בהיצע הדירות להשכרה – מה שיכול להוביל לעליית מחירים בטווח הארוך.

מיזמי התחדשות עירונית ועסקאות קומבינציה

בעסקאות של התחדשות עירונית, כמו תמ"א 38 או פינוי-בינוי, המע"מ המוטל על שירותי הבנייה שמספק היזם הוא לרוב בשיעור אפס, בתנאי שהיזם עומד בתקרות שנקבעו בחוק.

עם זאת, דירות שמיועדות לשוק החופשי, ואינן כלולות בתקרות הפטור, יושפעו ישירות מהעלאת המע"מ. בעסקאות קומבינציה, שבהן בעל הקרקע מקבל דירות בתמורה לזכויות בנייה, העלאת המע"מ תשפיע אם השירותים או הדירות יתקבלו לאחר כניסת השינוי לתוקף.

כיצד ניתן להיערך לשינויים?

היערכות לעליית המע"מ כוללת מספר צעדים:

1. בדיקת החוזה: וודאו מהם תנאי התשלום והאם יש אפשרות להקדים תשלומים.

גם אם החוזה לא מאפשר להקדים תשלומים, תמיד מומלץ ליצור קשר עם משרדי היזם ולבדוק האם בעקבות העלאת המע"מ יש אפשרות להקדים תשלומים. תופתעו לגלות שלא תמיד הקבלן יגיב בשלילה.

1. התייעצות מקצועית: פנו למומחים משפטיים ופיננסיים כדי להבין את ההשלכות ולבחון את האפשרויות העומדות בפניכם.
2. תכנון מימון: אם אתם מתכוונים להקדים תשלומים, תכננו מראש את המימון כדי להימנע מהוצאות בלתי צפויות.

סיכום: שינוי קטן, השפעה גדולה

העלאת המע"מ ל-18% עשויה להיראות כצעד מינורי, אך ההשלכות שלה על שוק הנדל"ן הן רבות ומורכבות. רוכשי דירות, שוכרים ומשקיעים יצטרכו להתמודד עם התייקרויות, שינויי מיסוי והשפעות עקיפות על השוק. כדי להתמודד עם המצב בצורה הטובה ביותר, חשוב להיערך מראש, להבין את ההשלכות ולתכנן כלכלית את הצעדים שלכם. בהצלחה!

הצטרפו לקבוצת הוואטסאפ החמישית שלנו עם אלפי חברות וחברים והתעדכנו בחדשות נדל"ן מעניינות ועסקאות בלעדיות לחברי הקבוצות שלנו מכל הארץ.

המשיכו לעקוב, תמיד מעניין כאן.