דוח רשמי שפרסמה הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית מסכם את 2025 עם שורת שיאים מרשימים: 72,736 יחידות דיור אושרו בתכניות חדשות במסגרת התחדשות עירונית, עלייה של 26% לעומת השנה שעברה.

מדובר בשנה שנייה ברציפות שבה מודל הפינוי-בינוי עוקף את התמ“א הוותיקה, אך לצד ההישגים התכנוניים, הדוח מצביע גם על ירידה מטרידה של כ‑20% במספר היתרי הבנייה, סימן לפער מתרחב בין ההצהרות בשולחן השרטוט לבין הפעולה בשטח.

תכנון שובר שיאים – אבל בשטח זה מורכב

שנת 2025 מתאפיינת בהיקפי תכנון גבוהים במיוחד:

• 179 תכניות חדשות אושרו, עם פוטנציאל של כ‑73 אלף יח"ד חדשות.
• מתוכן, כ-27% מקודמות ישירות על ידי הרשות, המעידה על מעורבות ממשלתית גוברת.

לצד אלה, עולה גם מספר התחלות הבנייה, לפי נתוני הלמ“ס, בין ינואר לספטמבר נרשמו 16,281 יח"ד בהתחדשות עירונית, המהוות 27% מכלל התחלות הבנייה בישראל.

מדובר בשיעור גבוה יחסית לשנים קודמות, שממשיך את המגמה המתרחבת של ההתחדשות העירונית כתחליף מרכזי להרחבת בינוי חדש בשוליים.

שוברים את התמ“א: הפינוי־בינוי מוביל

בשנת 2025 הפך מודל הפינוי-בינוי לדומיננטי ביותר:

• 12,382 יח"ד קיבלו היתר במסגרת פינוי-בינוי, לעומת 9,802 יח"ד בהתחדשות בניינית (תמ“א 38 ותחליפיה).
• מדובר בשנה השנייה ברציפות שבה פינוי-בינוי עוקף את התמ“א, מה שמעיד על הבשלה רגולטורית ותכנונית, אך גם על אתגרי ביצוע: פינוי-בינוי הוא מודל עתיר סיכון, רגיש לעיכובים לוגיסטיים ותלוי מאוד ברציפות מימון.

עוד לפי הדוח, הוכרזו השנה שיא של 134 מתחמים חדשים:

• 56 במסלול רשויות, עם כ‑66,029 יח"ד מוצעות.
• 78 במסלול יזמים, מה שמעיד על גידול ביוזמות פרטיות לצדו של תכנון מוסדי.

היתרי בנייה: צוואר הבקבוק של המימוש

בעוד שמספר היחידות המאושרות בשולחן התכנון מרשים, הדוח חושף גם את אחד האתגרים המהותיים: צניחה של כ‑20% במספר יח"ד שקיבלו היתרי בנייה לעומת 2024.
בפועל, רק 22,184 יחידות קיבלו היתרי בנייה, כשהפער בין המאושרות לממומשות מעורר דאגה, במיוחד כאשר מדובר בפרויקטים שמתעכבים בשל עומסים בוועדות, שינויים בתקנות ממ"דים, דרישות תשתית חדשות ומורכבויות מימון.

המשמעות: המלאי העתידי קיים, אך נתקע בין שרטוטי התכנית לשטח הבנייה בפועל. פרויקטים רבים עדיין "על הנייר", בזמן שדיירים ממתינים, קבלנים נאבקים בתזרים והיצע הדיור לא זורם לשוק.

מה קורה בשטח? מלאי גבוה, בנייה מתארכת

הדו"ח מרחיב גם על מלאי דירות לא מכורות שהולך ותופס נפח, עם מעל 84 אלף דירות שלא נמכרו באוקטובר 2025, ולמעלה מ‑200 אלף יח"ד בבנייה פעילה.
זמן הבנייה הממוצע מתקרב ל‑3 שנים, ובמקרים רבים אף יותר, מה שגורם ל"מריחה" של ההיצע לאורך זמן ומקשה על התחדשות עירונית שמבוססת על לוחות זמנים נוקשים.

התוצאה היא שוק איטי, עתיר מלאי אך דל באספקה מיידית, המושפע לא רק מהתכנון אלא גם מתזרים, ריביות (שירדו ל‑4% בתחילת 2026) וניהול פרויקטים מורכב בשטח.

שאלות ותשובות נפוצות

מה ההבדל בין תכנון למימוש בהתחדשות עירונית?
תכנון כולל אישור תב"עות והכרזת מתחמים, בעוד מימוש מתייחס להיתרי בנייה ותחילת העבודות בפועל. בין השניים עלול להיות פער של שנים.

למה יש ירידה במספר היתרי הבנייה למרות עלייה בתכנונים?
הירידה נובעת מעומסים בוועדות, שינויים בתקנות (למשל דרישות מיגון חדשות), בעיות מימון ותהליכי רישוי מורכבים.

מה המדינה עושה כדי לצמצם את הפער הזה?
ב-2025 המדינה העניקה מענקים לרשויות שהוציאו היתרי בנייה, פרסמה קולות קוראים, הובילה חקיקה מזרזת ואף קידמה תכניות בפריפריה.

מה זה אומר כשפרויקט נמצא "על הנייר"?
פרויקט שאושר תכנונית אך טרם קיבל היתר בנייה. במצב כזה אין ודאות לגבי מועד תחילת העבודות בפועל.

סיכום: תכנון מעולה, מימוש בנסיגה

דוח 2025 של הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית משקף מגמה ברורה:

• תכנון נרחב, שיא במספר התכניות, עלייה בהתחלות בנייה
• ירידה מטרידה במספר ההיתרים, האטה בשוק בפועל, ופערים בין תיאוריה לביצוע

לקראת 2026, ההתמקדות תהיה בהעברת פרויקטים משלב התכנון לשלב הביצוע, פחות הכרזות, יותר מנופים באוויר.

הצטרפו לקבוצת הוואטסאפ החמישית שלנו עם אלפי חברות וחברים והתעדכנו בחדשות נדל"ן מעניינות ועסקאות בלעדיות לחברי הקבוצות שלנו מכל הארץ.

המשיכו לעקוב, תמיד מעניין כאן.