רוב האנשים מחכים ש“יהיה ברור”. שהמחירים יירדו עוד קצת, שהשוק יירגע, שמישהו אחר יעשה את הטעות קודם. אבל בשוק הנדל״ן, המתנה היא לא מצב ניטרלי, היא החלטה עם תג מחיר. יש תקופות שבהן לקנות מרגיש מסוכן, ויש תקופות שבהן לא לקנות מרגיש נוח מדי.
הטקסט הזה לא מנסה לשכנע אתכם לקנות דירה, אלא לשאול שאלה הרבה יותר מעניינת: האם הבחירה שלכם היום היא אסטרטגיה… או פשוט ישיבה על הגדר והמתנה למצב בו השוק חוזר לדפוק?
לא קונים דירות!
כן, זה בסדר – תשלמו יותר בשכירות. השאלה שמובילה עשרות אלפי זוגות צעירים ורוכשי דירה יחידה בימים אלה היא אחת: “האם לשלם למשקיע או לשלם על דירה שלי?” וזו שאלה שלא תיעלם בקרוב.
משקיעים הם נתח חשוב בשוק, אבל הם לא העיקר. כ-65% מהשוק הם בעלי דירות שמתגוררים בדירה שלהם, כ 18% הם בהגדרה "משקיעים", בעלי דירה אחת או יותר.
“המשקיעים חזירים”? מה קורה כשהם יוצאים מהשוק ומוכרים?
זה בסדר להגיד את זה. אך כשהמשקיעים יצאו מהשוק, לא יהיה בכלל היצע ומחירי השכירות ירקיעו.
תראו מה קורה באזורים שבהם פינו דיירים במתחמי התחדשות עירונית: פרויקטים תקועים, אין היכן לשכן דיירים, ומחירי השכירות משתגעים. נסו למצוא היום 30 דירות בחולון, בסביבה שהדיירים באמת ירצו לגור בה. קיבלתי לא מזמן טלפון מיזם גדול שביקש שאזור:
“אני צריך 50 דירות להשכרה ברעננה”.
“אחי, אין”, עניתי בנימוס. פרויקט תקוע.
גם לא לקנות זו החלטה (ויש לה מחיר)
הבחירה להישאר על הגדר היא בחירה, והיא נושאת מחיר. אם בסך כל השיקולים הבנתם שהמתנה על הגדר משתלמת יותר – אל תקנו כרגע.
לא קונים או קונים בצמוד לאסטרטגיה בלבד. בוחרים מתי להיכנס, ומתי לצאת. לא מקבלים החלטות כלכליות הרות גורל על סמך השערות או "חברים אמרו לי" או "קראתי על זה בקבוצת פייסבוק".
תבחנו מה טוב לכם ולכיסכם בצורה מושכלת ומדוייקת ועדיף להעזר באנשי מקצוע שיפעילו שיקול דעת קר
ולא יבססו את פילוסופיית ההשקעות שלהם על רגשות. אחרי כל הטררם המטורף…נסיים את שנת 2025 בקצב של כ 90 אלף עסקאות, לא רע בכלל. זו שנה בה היינו בסכנה קיומית; ריבית גבוהה, חרמות, הורדת דירוג אשראי, מאות אלפי מילואימניקים בחזית ושליטה על שמי איראן, כן, שלטנו בשמי איראן במשך 12 יום, זה היסטורי.
וישראל נראה, שהולכת לעתיד בו היא תהיה הרבה יותרמשפיעה ברמה האזורית והגלובלית עם הכניסה לסומלילנד וקטיעת הטרור החותי. לסומלילנד יש אינטרס ברור מדוע לחבק את ישראל.
המזרח התיכון בנוי על אינטרסים וישראל סוף סוף מבינה את זה ולא מפחדת מצעדים אמיצים.
בטווח הבינוני ארוך זה יתרום לכלכלת ישראל.
כלל אצבע למי ששוקל רכישה ברצינות וחושש קצת מירידות מחיר
למי שמעט חושש מירידות, מומלץ לרכוש במחירים שצמודים למחירי הבסיס כך שתגדרו את עצמכם משני הכיוונים. ברוב המוחלט של המקרים זה ישתלם הרבה יותר, מאשר סתם להמתין בלי אסטרטגיה כי “המחירים יורדים”.
מה הכוונה "לגדר משני הכיוונים"? אם אתם חוששים מירידות אך הגעתם למסקנה שאסטרטגית שווה לקנות היום ולנצל תקופה מאוד נדירה שיש לכם באמת כוח, רכשו במחירים הקרובים יותר למחירי הבסיס. אם המחיר ירד לא תרגישו את זה יותר מידי ואם יעלה(בסבירות גבוהה אם רכשתם במחיר בסיס) תרוויחן סכומים מאוד נאים.
דוגמה מהשטח: קורונה, משרדים ותל אביב
בקורונה רכשנו משרדים בתל אביב ב-160 אלף שקלים. כן, 160K.
למה? כי כל המשרדים התרוקנו והיה כוח עצום לרוכשים שהאמינו. מישהו “משוגע” היה צריך להאמין שזה לא סוף העולם, ושההייטק יהיה מוכרח לחזור.
היום? 97% תפוסה, והמחיר קפץ בערך פי 4. יש יזמים שרכשו בקורונה עשרות משרדים ומסחר בת"א.
שוק של קונים זה ללכת נגד הפסיכולוגיה
לרכוש בשוק שהוא של קונים זה ללכת קצת נגד הפסיכולוגיה, זו שאוהבת נוחות וודאות.
אבל מי אמר שכשהעדר רץ באמוק למשרדי המכירות זו התקופה המושלמת לקנות? להיפך.
אותי, למשל, התקופה הזו מרגשת. אין ממנה הרבה.
15 שנות נדל"ן בשלל תפקידים ולראשונה אני חווה
תקופה שכזו של היצע וכוח אמיתי של צרכן הקצה.
שוק עצום של הזדמנויות, מכוונים למטרה – ובום.
אנו מלווים בכל יום רוכשים ומשקיעים וזו תקופה
אדירה בשבילנו למקסם עבורם עסקאות במו"מ.
מאתמול להיום: ממוכרים לרוכשים
חשוב לזכור שהשוק לרוב הוא שוק של מוכרים. רק “אתמול” מוכרים קיבלו כל מחיר שדרשו, ברמה של עלייה של 200 אלף שקל ביום, והקונים שילמו.
היום לרוכשים יש כוח, וחלקם אפילו חוששים מהכוח הזה. הם לא רגילים לזה.
בוא'נה, כוח זה דבר מפחיד.
אז איפה אתם נמצאים?
אם אתם מאמינים שנדל”ן הוא מוצר שאפשר לייצר ממנו בלי סוף, ושהיזמים יבנו בלי סוף גם בשוק שיש בו היצע רק כדי להפסיד כסף – אל תקנו.
אם אתם מאמינים שרק נדל”ן צריך לרדת, בזמן שהגבינה בסופר, הגנים והטיסות עולים – אל תקנו.
יש סיכוי שניכנס לסופר בעוד 10 שנים ונקנה גבינה צהובה במחיר של היום?
לא בכל מחיר, אבל גם לא בחינם
שימו לב, לא טענתי שאנשים יקנו בכל מחיר. אנשים יקנו לפי היכולת שלהם, עם עוד קצת מאמץ כלפי מעלה עם קורלציה למחירי השכירות.
אני כן חושב שבאזורים מסוימים המחירים חצו רף הגיוני ביחס לשכר ולשינויים בהייטק (AI). ושם יהיו תיקוני מחיר – אין מנוס. וזה כבר קורה.
מה הלאה?
נמתין לדוחות הקרובים של הלמ״ס ומשרד האוצר, ונרים וובינר שיסכם את השנה המיוחדת הזו: עם כל המספרים, המומחים, ומענה על שאלות. נשתף גם בעסקאות של הקליקה בשנה האחרונה.
תאריך יפורסם בשבוע הבא.
#לקנות_כשיש_כוח?
קראו עוד כתבות שכתבתי כאן.
הצטרפו לקבוצת הוואטסאפ החמישית שלנו עם אלפי חברות וחברים והתעדכנו בחדשות נדל"ן מעניינות ועסקאות בלעדיות לחברי הקבוצות שלנו מכל הארץ.
המשיכו לעקוב, תמיד מעניין כאן.
