חודש אוקטובר 2025 בשוק הנדל"ן היה כמו סצנה מסרט דרמה איטי; הרבה מתח באוויר, מעט תנועה בשטח. אחרי חודשים של ירידות, התחזיות כבר לא הפתיעו אף אחד, אך עוצמת הקיפאון דווקא כן. הנתונים הרשמיים מתוך סקירת הכלכלן הראשי במשרד האוצר מצביעים על אחד החודשים החלשים ביותר בעשור האחרון, ומשרטטים תמונה מורכבת של שוק שנמצא בנקודת מבחן.
מה בדיוק קרה החודש? מה השתנה? ואיך אפשר להבין מכל זה מה צופן העתיד? בואו נצלול לנתונים.
כלל העסקאות: שפל שלא נראה מאז נובמבר 2023
בחודש אוקטובר נמכרו בישראל רק 4,518 דירות – הרמה הנמוכה ביותר מזה כמעט שנתיים. כשמנכים את הדירות שנמכרו בסבסוד ממשלתי, נשארים עם 3,639 עסקאות בשוק החופשי בלבד – ירידה של 21% לעומת אוקטובר 2024 ו-40% פחות מהחודש הקודם.
בשוק זה מדובר באחד החודשים החלשים בשני העשורים האחרונים, עם רמות שמזכירות משברים כמו מחאת 2011 או מלחמת חרבות ברזל ב-2023.
שוק הדירות החדשות: האטה מואצת
הקבלנים מכרו רק 1,917 דירות חדשות, מתוכן 1,038 דירות בשוק החופשי – ירידה חדה של 14% מהשנה שעברה. גם בהשוואה לאוקטובר 2023, חודש אחרי פרוץ המלחמה, הנתונים נמוכים יותר.
אזור המרכז הוביל במכירות, אך עם ירידה של 23% לעומת שנה שעברה. בולטות במיוחד הערים באר שבע ואשקלון: ירידות של 57% ו-44% בהתאמה ב-12 לעומת שנה שעברה.
מכירה "על הנייר": עלייה קלה באי ודאות
60% מהדירות החדשות שנמכרו באוקטובר היו עדיין "על הנייר", כלומר עם מסירה עתידית של מעל לשנתיים. מדובר בעלייה קלה לעומת ספטמבר, אך ירידה של 2 נקודות לעומת השנה שעברה.
בתל אביב הנתון גבוה אף יותר: 75%, מה שמעיד על רמות מלאי גבוהות שטרם נמכרו בעיר.
הטבות מימון: מגבלות משפיעות, השוק מגיב
הטבות המימון שחוזרות להופיע שוב בשוק, הגיעו החודש לשיעור של 26% מהעסקאות, לאחר שיא של 50% במרץ. מדובר בנתון נמוך יחסית, שמשקף את השפעת המגבלות שהטיל בנק ישראל החל מאפריל על מבצעי מימון נדיבים מדי מצד הקבלנים.
באזור ת"א דווקא נרשמה עלייה מפתיעה לשיעור של 39% בהטבות המימון.
שוק היד השנייה: ירידה רוחבית
2,601 דירות יד שנייה בלבד נמכרו באוקטובר – ירידה של 10% לעומת שנה שעברה ו-39% פחות מהחודש הקודם.
כמעט כל האזורים סבלו מירידה, למעט טבריה שבה נרשמה דווקא עלייה של 17%, אך במספרים נמוכים מאוד (77 עסקאות).
המשקיעים ותושבי החוץ: קונים בזהירות
החודש רכישות להשקעה הסתכמו ב-759 דירות. מדובר בנתון הנמוך ביותר מאז נובמבר 2023. באזור המרכז דווקא נרשמה עלייה של 75% ברכישות (149 דירות), אך שליש מהן נעשו על ידי קרן אחת.
תושבי החוץ רכשו רק 96 דירות. מדובר בירידה של 13% מהשנה שעברה. חצי מהרכישות שלהם התרכזו בירושלים.
רוכשי דירה ראשונה ומשפרי דיור: חזרו להמתין
2,741 דירות נרכשו ע"י רוכשי דירה ראשונה, אך רק 1,862 מהן בשוק החופשי – ירידה חדה של 21% לעומת שנה שעברה. אזור המרכז ממשיך לרשום את הירידות החדות ביותר.
משפרי הדיור ביצעו רק 1,018 עסקאות – ירידה של 29% לעומת השנה שעברה, כאשר 27% מהם "צמצמו" דיור, כלומר עברו לדירה קטנה יותר.
שאלות ותשובות נפוצות
מה גרם לירידה החדה בעסקאות נדל"ן באוקטובר 2025?
עיקר הירידה נובעת משילוב של חוסר ודאות כלכלית, מגבלות מימון מצד בנק ישראל, ועלייה בשיעור הדירות הנמכרות "על הנייר", מה שמעיד על רמות מלאי גבוהות ותחושת סיכון בקרב הרוכשים.
האם הקיפאון בשוק מורגש בכל האזורים בארץ?
כמעט בכל האזורים נרשמה ירידה, אך במיוחד בבאר שבע ואשקלון, עם ירידות של מעל 40%. טבריה הייתה יוצאת דופן, עם עלייה של 17%, אך עם מספר עסקאות לא גבוה במיוחד.
האם המשקיעים חזרו לפעול בשוק?
רוב המשקיעים עדיין נזהרים. נרשמה ירידה לרמת שפל של 759 דירות בלבד, כאשר באזור המרכז הייתה קפיצה, בעיקר בזכות קרן השקעות אחת.
סיכום: השוק איטי, אבל לא מת
אוקטובר 2025 הציג שפל כמעט בכל פרמטר; פחות עסקאות, פחות קונים, פחות תזרים. אבל בתוך כל האפרוריות הזו, ניתן לזהות ניסיונות הסתגלות של השוק: הטבות מימון זהירות, מיקוד באזורים מסוימים, ורוכשים שמתחילים לברור ולבדוק יותר.
האם מדובר בשפל לפני עלייה? מוקדם לדעת. אבל כמו שאומרים בשוק: לפעמים דווקא כשהשוק הכי שקט, מתחיל להיבנות שינוי.
הצטרפו לקבוצת הוואטסאפ החמישית שלנו עם אלפי חברות וחברים והתעדכנו בחדשות נדל"ן מעניינות ועסקאות בלעדיות לחברי הקבוצות שלנו מכל הארץ.
המשיכו לעקוב, תמיד מעניין כאן.
