שוק הנדל"ן הישראלי בשנת 2025 נמצא באחת התקופות המורכבות ביותר שידענו ב-20 שנה האחרונות. שילוב של ריבית גבוהה, מס רכישה מכביד והמצב הביטחוני המתמשך מאז אוקטובר 2023 שינה את כללי המשחק, והביא לכך שרבים מהרוכשים הפוטנציאליים "יושבים על הגדר" וממתינים להתבהרות המצב.

במקביל, נרשם ביקוש עצום במסגרת תוכנית "דירה בהנחה", עם מעל 120 אלף נרשמים – נתון המעיד על צימאון אמיתי לדיור בישראל.

במאמר זה ננתח את מצב השוק העדכני, נבחן מגמות מיקרו ומקרו, ונציע כלים פרקטיים לזיהוי הזדמנויות גם בתקופה מאתגרת זו.

מתלבטים אם להחזיק בדירה או למכור? קראו גם את הטור שלי בנושא מכירת דירה בתקופות של חוסר ודאות: האם למכור את הדירה ולחזור למשחק כשהמחירים עולים?

צפו לפני שמתחילים: מעגל הכסף על שוק הנדל"ן 2025

לפני שנצלול לעומק הכתבה, אנחנו ממליצים לכם לצפות בפרק המיוחד של "מעגל הכסף" הפודקאסט של קליקת הנדל"ן שצילמנו על מצב הנדל"ן ב-2025. לצפייה בפרק המלא לחצו כאן:

ריבית גבוהה, מלחמה וחוסר ודאות משפיעים על הביקוש

הריבית הגבוהה – במיוחד יחד עם מס רכישה של 8% והמצב הביטחוני המורכב, הובילו לירידה דרמטית בהיקף העסקאות. רבים מהרוכשים הפוטנציאליים משרתים במילואים, מה שמקשה עליהם לקבל החלטות גדולות כמו רכישת דירה תוך כדי שהם נלחמים בעזה לבנון או באחת הזירות הרבות.

עם כל האתגרים הללו, בשנת 2024 עדיין בוצעו מעל 100 אלף עסקאות נדל"ן – בעיקר בזכות מבצעי קבלנים, הטבות מימון ואפשרויות חדשות לרכישה בפריפריה.

ירידות בממוצע הארצי – עליות מקומיות

מבחינה ממוצע ארצי, מחירי הדירות רשמו ירידה קלה' אך כשנכנסים לעובי הקורה, מתגלה תמונה מורכבת בהרבה:

• בדרום הארץ באזורים מסוימים בהם עבדנו וקידמנו עסקאות, נרשמו ברבעון האחרון עליות של 5%-7% במחירי דירות חדשות.
• בערים כמו אשדוד ונהריה נרשמו מגמות חיוביות עקב ביקושים נקודתיים.
• באזורים מסוימים ברחבי הארץ חלה ירידת מחירים – ת"א מובילה בנתון הלא מחמיא.

מסקנות והמלצות: חשוב לבחון כל אזור, שכונה ואפילו רחוב לגופו – לא להסתמך רק על נתוני מקרו ארציים. מי שמחפש דירה להשקעה או למגורים חייב להתמקד בנתוני שוק הנדל"ן ברמת המיקרו, מה שנכון לכיסו.

ודבר נוסף וחשוב שיש לקחת בחשבון זה כשיש היצע גדול ותחרות גדולה על רוכשים, תנאי השוק הם לטובת הקונים. קחו לדוגמה את ת"א – בזכות ההיצע הגדול והתחרות הגדולה שיש בשדה דב, יש הזדמנויות אדירות שאין בשוק בו ההיצע לא קיים. שווה לבחון עסקאות בת"א. מדוע?
כי שם לחלוטין זה שוק של קונים, מה שמייצר תנאי פתיחה טובים יותר למשקיעים/רוכשים למגורים. חשבו על כך שיש אזורים בת"א שנמכרים בכ-29 אלף שקלים למ"ר ופחות… זה מחיר למ"ר שנמוך יותר מעסקאות בחולון. ברור שבאזורים מבוקשים וחזקים יותר בעיר זה יהיה יקר יותר משמעותית.
המלצה כללית: בת"א בעסקאות אטרקטיביות וזולות יחסית עם גידור של זמן וביטול מדד – שווה מאוד לבחון, זו עדיין ת"א.
בצענו עסקאות בת"א ברבעון האחרון – כולן עם פטור מלא מהצמדה למדד וגידור סיכונים ברמת התנאים המסחריים.

האם לרכוש בקבוצת רוכשים או ליווי פרטני – מה עדיף?

שאלה בוערת בקרב רוכשי דירה ראשונה אם להשקעה/מגורים או משפרי דיור היא האם להצטרף לקבוצת רוכשים או לבחור מסלול של ליווי משקיעים/רוכשים אישי, כזה שתפור לצרכים בדיוק?

קבוצת רוכשים מאפשרת כוח קנייה מרוכז מול יזמים, תנאים משופרים והטבות, אך כוללת פחות גמישות ברמת המוצר עצמו. מגיעים עם מוצר מוגמר ורוכשים ביחד כמוצר פיננסי.

ליווי פרטני אחד על אחד מאפשר התאמה אישית מלאה לצרכים של הרוכש/ת – ברמת מיקום הפרויקט, גודל דירה ועוד פרמטרים שחשובים לרוכש/ת והפער במחירי הדירות בליווי משקיעים/רוכשים אישי לעומת קבוצות נע בין 0.5% ל-1.5%. רבים חושבים שאם נכנסנו בקבוצה נשיג מחירי רצפה – וזה לא בדיוק עובד כך. מחירי הדירות והתנאים שתשיגו תלויים בקצב המכירות שהקבלן צופה, מוניטין וניסיון הקבוצה שמנהלת עבורכם את העסקה, איכות הלקוחות שהקבוצה מספקת לקבלן. אם הקבלן צריך להפעיל כמה שפחות את הצוות שלו, זה משהו שיש לו ערך מסחרי שיתומחר ויסייע לכם להשיג תנאים טובים כרוכשים.
בסוף יש לקבלן/יזם דוח אפס (כוח כלכלי) שהוא חייב להיצמד אליו וחשוב לזכור זאת, בתוך מרווח המיקוח הזה המו"מ מתקיים. קבוצה עם מוניטין טוב וניסיון יכולה לצמצם לו משמעותית זמני שיווק ולחסוך לו כסף ואת החיסכון הזה מחזירים לרוכשים בקבוצה.
הערך הגדול ביותר עבור רוכשים לדעתי זה לומר להם "מבין מאות פרויקטים זו העסקה עבורך". ההנחה חשובה, אך היא לא הדבר העיקרי – מה שחשוב זה כל מכלול העסקה שילווה כל רוכש במשך שנים.. איכות היזם, מיקום הפרויקט, איכות הפרויקט, השבחה צפויה ומדוע, תב"ע מתוכננת ופיתוח, קווי מטרו ותחבורה, איכות אוכלוסייה, צמיחה דמוגרפית ועוד.

במציאות הנדל"נית של 2025, יותר ויותר רוכשים מעדיפים ליווי פרטני, בזכות השירות האישי והיכולת להתאים את הנכס לצרכים שלהם. בפרק נוסף שנעשה בפודקאסט ובמאמר הבא אגע בזה יותר, על השינוי בהעדפות הצרכנים ולמה זה קרה.

דירה בהנחה – ביקוש אדיר ומעט זוכים

תוכנית "דירה בהנחה" ריכזה מעל 120 אלף נרשמים – אך בפועל הוגרלו רק כ-7,500 דירות. המשמעות: עשרות אלפי משפחות שלא זכו יחזרו לחפש דירה בשוק החופשי. תופעה זו צפויה להמשיך להזרים ביקושים לשוק גם בשנתיים הקרובות ולהשפיע על מחירי הדירות. אנחנו מרגישים את ההשפעה מאז שההגרלה חזרה לחיינו, וקצב הפניות אלינו גדל, בשיחות עם קולגות שאני נורא מעריך ואוהב גם הם מרגישים כך.

באוגוסט כמות הפניות אף עברה את כמות הפניות שהייתה בשנה שעברה, וכמות הגולשים באתרים שיש ברשותנו הכפילה את עצמה. מה שמסביר את כמות הפניות והעניין, זה גם מסביר את זה שביולי היה שינוי חיובי לאחר יוני חלש בגלל המלחמה באיראן. ביוני נסגרו רק 5,844 עסקאות, בזמן שביולי
בוצעו 8,011 עסקאות, מה שמשקף עליה של 37% בהיקף העסקאות בהשוואה ליוני. סביר שגם באוגוסט נמשיך במגמת התאוששות.
עם שניים מהקולגות שלי אף התערבתי: "בוא נתערב שהמחיר ב-X הולך לעלות".
על מה אני מסתמך? כמות ההגרלות, כמויות הנרשמים לערים מסוימות, כמות הגולשים וההייפ סביב זה. כשאנשים מחפשים טרנד מסוים בגוגל ניתן להניח על פי כמות החיפושים מה יקרה עם טרנד מסוים/מגמה בדיוק כמו בהשקעות בשוק ההון. תראו מה קרה לביטקויין מאז שטראמפ נבחר, מה קורה למניות שממשלת ארה"ב מחליטה להשקיע בה, כמו האחרונה אינטל שראתה זינוק במניה של 27% בחודש האחרון.
טענתי תמיד שדירה בהנחה/מחיר למשתכן זו שיטת השיווק הטובה ביותר של המדינה, הגרלה אחת ועשרות אלפי רוכשים חוזרים לשוק…

כך תתחילו את תהליך רכישת הדירה

למי שמתכנן לרכוש דירה בשנה הקרובה, מומלץ לבצע מספר פעולות בסיסיות:

• לחשב תקציב מדויק – כולל מחשבון משכנתה וכלל ההוצאות הנלוות (עו"ד, שמאות, ליווי משקיעים).
• להתמקד באזור מסוים – עדיף לבחור שכונה אחת ולא להתפזר בין ערים.
• לבדוק תחבורה, דמוגרפיה ותשתיות – במיוחד קווי רכבת, מטרו ואופציות תחבורה ציבורית.
• להיעזר באנשי מקצוע – יועץ נדל"ן, עו"ד, שמאי, מומחה משכנתאות, מהנדס בדק בית.
  לא לקנות דירה יד 2 בלי לבצע בדק בית ושמאות מוקדמת, ככה פשוט.
  בשוק המטורלל הזה שלא יהיה מצב שיש הפרשים עצומים בין השומה שהבנק מציג לבין מה שחתמתם עם המוכר… לא חבל להפסיד על 10% ביטול חוזה בגלל בדיקות קטנות שלא עשיתם? תעשו שמאות מוקדמת עבור השקט שלכם + בדק בית עבור הביטחון שלכם, את שניהם אתם יכולים לקזז מהמוכר, רק תציפו זאת כבר בשלב המו"מ בצורה יפה ומעודנת ולא כאילו חייבים לכם משהו.. תסבירו רציונאל, אין מוכר שלא יבין.
  "אשמח לעשות בדק בית + שמאות מוקדמת בשביל להיות בטוח ברכישה, אם נתקדם אשמח שנקזז את העלות סה"כ 5,000 ש"ח". יש מוכר שירצה למכור ויעשה שרירים על 5,000 שגם עבורו ייצרו שקט וודאות?

שאלות ותשובות נפוצות ששלחו לנו ואני עונה עליהן

סיכום: משבר הוא גם הזדמנות

שוק הנדל"ן בישראל עובר טלטלה – אך מי שידע לנתח נכון את המציאות ולזהות מגמות, יוכל למצוא הזדמנויות אמיתיות שלא יכולות לשרוד בשוק רגיל שהכל יופי טופי. רמות הריבית והמצב הביטחוני אינם משנים את העובדה הבסיסית – הביקוש לדיור בישראל גבוה.

אם אתם שוקלים לרכוש דירה – זה הזמן להתחמש בידע, כלים מקצועיים, וסבלנות.

המשיכו לקרוא את התכנים באתר הקליקה, לעקוב ביוטיוב וברשתות.
מאחל ים של הצלחה,
בן סולומון, שותף מייסד קליקת הנדל"ן

הצטרפו לקבוצת הוואטסאפ החמישית שלנו עם אלפי חברות וחברים והתעדכנו בחדשות נדל"ן מעניינות ועסקאות בלעדיות לחברי הקבוצות שלנו מכל הארץ.

המשיכו לעקוב, תמיד מעניין כאן.