אם מספיק כתבו "המחירים עולים", צריך להשאיר זמן לגיוון בשביל השיח והמריבות בתגובות. "כן ירד", "לא ירד" השוק בממוצע קיצוני בירידה/האטה, אך אם יורדים לפרטים רואים שהמצב שונה, וגם איפה תכלס רואים ירידה?
אני אישית אוהב מידי פעם שהשוק מצטנן קצת, מדוע?
יש זמן לעבוד על התשתיות שלנו, על חידושים ופיתוחים טכנולוגיים וגם אין הרבה תחרות כך שאפשר להשיג ללקוחות את המקסימום ועסקאות שעד לפני שנה לא חלמנו עליהן.
חלון הזדמנויות שיחלוף
בחציון האחרון אנחנו לוטשים עיניים לעסקאות מזן קצת אחר, מעניינות יותר, בזכות המצב בשוק. מגיעות אלינו הזדמנויות מדהימות ולא רגילות בעליל. את העסקאות האלה אנחנו לא מפרסמים בוובינרים או בשאר הפלטפורמות – הן נסגרות פשוט מאחורי הקלעים, בחיוך ענק וב"תודה רבה, אוהבים אתכם" בשושו.
בקרוב אפרסם את "מציאון הקליקה", רק עסקאות שתפסנו את הראש נכנסות לשם ורק אחרי בדיקה של שמאי אנליסטים ומה שאתם מכירים מהסטנדרט.
מסכים עם הכותרות חלקית
אני כמובן קצת מסכים עם הכותרות. יש אזורים בהם רואים ירידת מחירים.
מהם אותם האזורים? למשל ת"א חטפה חזק כעיר, אך האם בכל תל אביב ובכל פינה בעיר המחיר ירד? כמובן שלא. כי בסוף נדל"ן זה היצע וביקוש, משחק של תזמונים. אם יהיה פחות ממנו בזמן נתון זה יעלה יותר.
למשל, עסקה שעשינו בת"א, באזור שבו בקושי בונים, ואישורים לקח ליזם בערך 10 שנים להוציא, הפרש של כ-300 אלף שקלים תוך 4 חודשים ממה שקיים עכשיו, ואני יכול לתת דוגמאות נוספות, וזה מוכיח שלא בכל פינה בעיר המחיר נפגע. ולכן אני לא מחבב ממוצעים, ממוצעים הם מקלקלי המציאות מספר 1.
אם תשימו מולטי מליונר עם עני מרוד בממוצע, שניהם מספרית תושבי מונקו עם חשבונות בנק בשוויץ.
מה שאתם צריכים לזכור
המחירים נפגעים במקומות בהם ההיצע הנתפס והחזוי גדול ממה שהתרגלו אליו, בטח באזורי ביקוש ובעיר צבעונית כמו תל אביב.
שכונת שדה דוב בת"א היא עקב האכילס כרגע. בגלל ההיצע הצפוי והלא סטנדרטי, המחירים נפגעו.
אך אם למשל רמ"י יוצאת מחר בכותרת "נגמרו עתודות הקרקע בשדה דוב, המכרזים בשנתיים האחרונות שהיו מבוטלים" המחיר יזנק. לשוק לוקח זמן לעכל כמויות כאלה בעיר ששווקה תמיד ככזו שאין בה מטר לבניה.
במבצע האחרון של גינדי שם, הם שברו את השוק עם 49 אלף למ"ר בזמן ש-י.ח דמרי מכרו באותו הזמן ב-85 אלף למ"ר. הבאזז גרם לקבלנים אחרים למכור ולהעמיק בידול. היזמים הגדולים שם משוכנעים שהמחיר יגיע ל-150 אלף למ"ר תוך עשור. במחיר טוב שווה לבחון לדעתי. במקום שיש בו את כל הכיסים הכי חזקים במדינה, כסף בטוח יצא משם, האם בטח לא הלכו לשם בשביל לצוד פוקימונים אך זה עניין של סיבולת בתקופות היותר מאתגרות, כי יש היצע.
יש לכם לחץ של כסף? אל תכנסו. התעשרתם מקריפטו? קנו שם חתיכה.
המרכיב המסחרי הלא סודי ביזמות והשקעות
למדתי דבר אחד חשוב בנדל"ן – כשיזמים חזקים נכנסים לשכונה ושולטים בהיצע – המחיר עולה. זה אחד מהשיקולים המסחריים שלי אם להכנס לעסקה או לא.
הנה, אאורה נכנסה ללוד, בום, המחיר קפץ בעוד 200k. כן, כל זה ברבעון האחרון. מה שרכש, הרוויח בזמן ששחה בקנטרי.
כותרת דומה בנתיבות על אלפי יחידות הייתה עושה אפקט אחר. זה נבלע איפשהו בתת מודע כי אנחנו רגילים ל-"7,000 בנתיבות, 20,000 בטירת הכרמל, 100,000 יחידות בבאר שבע בהסכם גג ששובר שיאים" וכן הלאה.. בת"א… רגע רגע רגע (תודה לסנופ) אך בת"א, בגלל שהקרקע כ"כ יקרה והדירות יקרות, להיצע יש מרכיב קריטי לשליטה במחירים, כי אנשים קונים שם מראש עם תג של "מגבלה בייצור", כמו תיקי הרמס.
אז לכל אחוזי ההתלהבות וליושבי הגדר
בכל עשור יש זמן מסוים של רגיעה שיש לחבק לנצל ולמקסם, כי הרי נתעורר בעוד עשור עם עוד 3 מיליון תושבים שצריכים בית. לפני כעשור פלוס היו רק 7.5 מיליון תושבים, היום כ-10.5 מיליון, וחצי מדינה שיש לבנות מחדש בגלל מצוקת הממ"דים והסטנדרטים שצומחים בכל רגע.
מי קונה היום דירה בלי לובי מפואר? היום גם נכנסו מחסנים וחניות בסטנדרט.
לסיכום, חברים וחברות שלי
אם יש לכם את הרצון לקנות נדל"ן ב-18 חודשים הקרובים, תתכנסו ושבו על זה ברצינות.
עובדים לבנייה עולים כסף, חומרים לבנות בניין גם. הם עלו בערך ב30% בשנתיים האחרונות.
במצב של קיפאון שכזה, צפו מהמדינה ל:
* הורדת מס רכישה ל-5% מ-8%
* הורדת ריבית – הריבית שבנק לאומי הוריד היא סנונית ראשונה למשחק שבנק ישראל ימשיך לדעתי.
במצב כזה כל המדינה במשרדי המכירות שוב ככל הנראה.
ראינו את זה אחרי הקורונה, במלחמת הקיום שאנו נמצאים בה תהיו בטוחים שזה עולה לדיונים כי יש פה קייס שעליו אפשר לבסס טיעון "מוכרחים כי.."
תעשו מה שטוב לכם, רק תעשו.
צריכים ייעוץ? תתקשרו אלינו, תדברו אלינו כיף איתנו, חווייה ממש.
שבוע טוב ובשורות טובות לעם היפה ביותר בעולם ❤️
בן סולומון
הצטרפו לקבוצת הוואטסאפ החמישית שלנו עם אלפי חברות וחברים והתעדכנו בחדשות נדל"ן מעניינות ועסקאות בלעדיות לחברי הקבוצות שלנו מכל הארץ.
המשיכו לעקוב, תמיד מעניין כאן.
