שנת 2026 מתקרבת בצעדי ענק, ושוק הנדל"ן הישראלי עומד על סף שינוי עמוק: לא משבר, לא פריחה – אלא מציאות מורכבת של סיכונים לצד הזדמנויות. אחרי שנים של עליות רצופות, סימני האטה, שינויים גיאו-פוליטיים והגירה בלתי צפויה, מתחילים להתגבש דפוסים חדשים.
זה הזמן לשים את האצבע על הדופק ולהבין לאן באמת הולך השוק: מי ירוויח, מי ייעלם, ומה אנחנו יכולים ללמוד מהמהלכים של השחקנים הגדולים ביותר בענף.
מהגרים החוצה או חוזרים הביתה?
השוק יקרוס בתרחיש אימים אם פתאום מיליון איש יהגרו במכה אחת – זה לדעתי, לא תרחיש סביר. את מכת ההגירה ישראל כבר חטפה בשנת 2024. וייתכן גם שנקבל מצב הפוך בו האנטישמיות העולמית מתגברת, ואז לא רק אלה שעזבו יחזרו, גם ישראלים שחיים שנים מעבר לים יבינו שכאן זה הבית. יש מקומות רבים שהפכו למסוכנים עבור יהודים, ורשימת המדינות הידידותיות מתקצרת מרגע לרגע.
מה לדעתי יקרה בשנת 2026?
אחרי 15 שנים של עליות ושוק של מוכרים, הקונים מקבלים הזדמנות לנשום רגע – בשוק שיש בו היצע רחב בעיניים של משקיעים, מבחינת משפרי דיור, בכל מצב שוק אין באמת מספיק היצע, זה לא יספק אותם. מה רלוונטי לי היצע בקריית אתא כשאני מתגורר בהרצליה? כי הצרכים של הרוכשים למגורים בעיקר פסיכולוגיים. אם אני גר ברחוב מסוים, חדיש יחסית, וכל חיי שם – לעבור לקצה העיר זה לא בסבבה שלי.
משקיעים לעומת זאת בוחנים בבלוקים של מידע: "יש לי עכשיו הזדמנות ב…". הם חושבים בג'יגה-בייטים. מי שרוכש למגורים חושב בבייטים (מאקרו מול מיקרו-מיני).
ריכוזיות מתגברת: הענקיות בולעות את הקטנות
יהיו מיזוגי חברות ורכישות – כי חלק מהחברות לא יעמדו בנטל. ראינו כבר שעמרם אברהם הגדולה רכשה לאחרונה את סינקו מרחובות, אאורה את מגידו, מליסרון את אביב, עזריאלי את צמח המרמן. הגדולות יהפכו לגדולות יותר, והשוק ילך ויהפוך לריכוזי, כשהרף כניסה יעלה בשנים הקרובות ולדעתי זה ישביח את ערך החברות – מישהו צריך לבנות פה דירות, קניונים, גשרים ותשתיות.
יזמי התמ"א הקטנים יחסית יעלמו לתקופה מסוימת ושכשהשוק יתייצב ויחזור לוודאות גדולה יותר הם יחזרו למשחק בשביל לתת מענה נקודתי ונישתי בערים השונות. זו תת התמחות שחברות הענק לא ירצו לגעת בה.
השוק בתקופה הזדמנותית עבור היזמים הגדולים – שיהפכו את הרשת שלהם למקומית כמו "רמי לוי בשכונה". בטווח הארוך? זה יהיה שווה להם מיליארדים. אסביר לעומק בכתבה המלאה שאפרסם.
הנפקות בבורסה: הכסף הזול מחוץ לבנקים
עוד ועוד חברות יצאו לבורסה לגייס כספים בזול, אל מול החלופה הבנקאית היקרה. האחרונה שעשתה זאת – הייתה קטה גרופ, ששולטת בשוק בפתח תקווה עם עשרות פרויקטים פתוחים ועוד אלפים בצינור. קטה גייסה 103 מיליון ש"ח נכון להרגע.
לא מוכר? משכיר! כשקבלנים משנים מודל
בעל המאה הוא לרוב גם בעל הדעה. השוק של הקונים עכשיו? "אז שלא יקנו.." המשכירים ידאגו לתשואה שלהם כשיעלו מחירי שכירויות בחדות. תראו מה קורה כבר עכשיו בחולון, בראשון לציון.
במצב בו קבלנים יתקשו למכור, הם פשוט ישכירו. עשרות אלפי דיירים שעוזבים את בתיהם הישנים בגלל הפינוי בינוי פתאום יגלו שמחירי השכירות עלו בעשרות אחוזים. היזמים ימצאו את הדרך לעשות כסף, זה ה-DNA שלהם, אל תדאגו להם. לא ייכנס כסף מהדלת, הוא ייכנס מהחלון.
מי שיעבור את 2026 יחזק את רגליו העסקיות משמעותית לקראת גלי העליה שיגיעו.
כך המשקיעים מזהים את קו התמיכה של השוק
כן, השוק בתקופת כיול, השוק והשחקנים בו לומדים את החוקים החדשים, אך לדעתי הרוכשים שירכשו היום במחירי בסיס סבירים יהיו בפור על השוק, ואנחנו רואים את זה בעשרות עסקאות שאנו מבצעים.
יש מחירי בסיס מסוים לדיור, שגם אם המדינה תכנס לבנות – לא ניתן יהיה למכור בפחות מהבסיס, גם עם הסינים… אלא אם המדינה תצא בהצהרה: "אני תורמת 20 מיליארד בשנה לענף הנדל"ן. על קרקעות אני מרוויחה מהיום 0 שקלים, רק תדאגו לפיתוח". מה הסבירות? לא יקרה.
מתי שחקני מפתח מבצעים עסקאות? כשהשוק בטיסה אדירה או שהשוק פתאום נכנס לרוגע בזמן הקורונה?
איך לדעת מה קורה באמת? עקבו אחרי הגדולים, הם גלגלי המשחק
ואסיים במשפט יזמי.
אם אתם רוצים להיצמד למגמת רווח עתידית, תראו מה חברות גדולות עושות. להן יש דאטה מטורפת על דברים שעוד לא פורסמו. הדבר הראשון שאני עושה כשאני רוצה להבין מגמות – זה לעקוב אחרי חברות מובילות. נכון, אז הסנטימינט הציבורי באופן כללי לא בלרכוש דירה..למרות שבראייה שנתית יש כ-70 אלף עסקאות מינואר עד אוקטובר, לא רע ביחס לכך שהריבית בשמיים, מלחמה שרוששה את הקופה עם מאות אלפי מילואימניקים, הורדות דירוג אשראי.
שנת 2025 במכלול הנתונים…שיחקה אותה, לא יודע מה רוצים ממנה.
עם כל המשקולות על הצוואר, היא נושמת ובועטת.
נכון, לא ברמה של 2021..אבל בועטת.
את התחזית המלאה שלנו נפרסם בשבוע הבא – בוובינר חגיגי של סוף שנה + דוח מלא ומורחב של מצב השוק. הכתבה המעמיקה שאני אכתוב תתפרסם גם היא בשבוע הבא.
בן סולומון
והחברים מקליקת הנדל"ן
הצטרפו לקבוצת הוואטסאפ החמישית שלנו עם אלפי חברות וחברים והתעדכנו בחדשות נדל"ן מעניינות ועסקאות בלעדיות לחברי הקבוצות שלנו מכל הארץ.
המשיכו לעקוב, תמיד מעניין כאן.
