שוק הנדל"ן בישראל ממשיך להפתיע, ולא תמיד לטובה. חודש ספטמבר 2025 מסמן תפנית חדה בירידות במספר העסקאות, האטה בפרויקטים חדשים ותחושת המתנה וחשש כללית בקרב רוכשים, משקיעים ואף קבלנים.
בכתבה זו נביא תמונת מצב מלאה, מבוססת נתונים עדכניים מתוך סקירת הנדל"ן של הכלכלן הראשי, על כל מה שקרה ומה השתנה.
תמונת מצב כוללת: ירידה חדה בהיקף העסקאות
שוק הנדל"ן בספטמבר רשם האטה ניכרת. נמכרו 6,925 דירות; ירידה של 17% לעומת ספטמבר 2024 ושל 9% מאוגוסט 2025. בשוק החופשי בלבד התבצעו 6,048 עסקאות – ירידה של 19% מהשנה שעברה.
דירות חדשות: האטה גם בפרויקטים פעילים
רק 2,671 דירות חדשות נמכרו החודש, ירידה של 25% לעומת ספטמבר 2024 ו-13% פחות מאוגוסט 2025. בשוק החופשי המספרים קשים עוד יותר: רק 1,794 עסקאות – ירידה של 35% לעומת שנה שעברה. אזור באר שבע ממשיך להוביל את המכירות עם 270 דירות , אך עם ירידה של 49% לעומת השנה שעברה.
מכירה "על הנייר": הרוכשים פחות סבלניים
שיעור הרכישות "על הנייר" ירד ל-57%. מדובר בירידה של 7 נקודות לעומת אוגוסט ו-5 נקודות לעומת ספטמבר 2024. אזור ת"א דווקא רשם גידול חד מ-63% בחודש הקודם ל-75% החודש, בעוד שבנתניה נרשמה ירידה ל-45% בלבד לעומת החודש הקודם בו עמד שיעור זה על 80%.
הטבות מימון חוזרות, אבל לא מצילות את השוק
שכיחות הטבות המימון המדווחות על ידי קבלנים חזרה לעלות והגיעה ל-31% בממוצע באזורים הבולטים, עם שיא בת"א. עם זאת, הערים שנתנו את ההטבות (כמו לוד, נתיבות ורמת גן) לא נהנו מגידול בעסקאות, ולעיתים אף חוו ירידה חדה.
שוק היד השנייה: מתייצב אך עדיין נמוך
נמכרו 4,254 דירות יד שנייה – ירידה של 10% מספטמבר 2024 ושל 5% פחות מאוגוסט 2025. בת"א, באר שבע וחדרה נרשמו ירידות בעסקאות, אך בטבריה דווקא נרשמה עלייה קלה.
המשקיעים ותושבי החוץ: פעילות ממוקדת
רכישות משקיעים הסתכמו ב-1,191 דירות, ירידה של 15% מהשנה שעברה, אך עלייה של 8% לעומת אוגוסט. באזור נתניה נרשם גידול בולט של 47%, בעוד שבב"ש וירושלים חלה ירידה חדה.
רק 157 דירות נרכשו ע"י תושבי חוץ – ירידה של 38% מהשנה שעברה. יותר מחצי מהעסקאות נרשמו בירושלים.
רוכשי דירה ראשונה ומשפרי דיור
נרשמו 3,030 רכישות דירה ראשונה בשוק החופשי – ירידה של 24% לעומת ספטמבר 2024 ושל 7% מאוגוסט 2025. באזור ב"ש נרשמה ירידה חדה במיוחד של 36%.
רוכשי דירה לשיפור דיור ביצעו 1,826 עסקאות – ירידה של 15% מהשנה שעברה. שיעור משפרי הדיור שמצמצמים דירה (כלומר, קונים דירה קטנה וזולה יותר) עמד על 25%, נתון גבוה יחסית שמעיד על קושי כלכלי או שינוי עדיפות.
תזרים המזומנים: ירידה בכסף שנכנס
תזרים המזומנים הכולל של הקבלנים ממכירות דירות עמד על 6 מיליארד ש"ח – ירידה ריאלית של 37% לעומת ספטמבר 2024. בפועל, הסכום לאחר ניכוי תשומות עמד על 365 מיליון ש"ח בלבד – ירידה של 72%.
שאלות ותשובות נפוצות
הירידה מוסברת באי ודאות כלכלית, ריביות גבוהות, האטה בפרויקטים חדשים וירידה באמון הציבור.
כן, תל אביב רושמת התאוששות חלקית – בעיקר בזכות חידוש הטבות מימון מצד הקבלנים.
המשקיעים מצמצמים את הפעילות, אך מבצעים רכישות ממוקדות – בעיקר בקבצי דיור להשכרה ובאזורי ביקוש גבוהים.
ניכרת מגמת עלייה קלה ברכישות מצד תושבי חוץ, בעיקר בירושלים, אך הרמה עדיין נמוכה בהשוואה לשנים קודמות.
סיכום: חודש של שוק זהיר, הרבה סימני שאלה
ספטמבר 2025 משקף שוק נדל"ן שממשיך להיבנות מחדש מתוך זהירות גבוהה. הקונים מחכים, המשקיעים בוחרים בקפידה, ותושבי החוץ מתחילים לשוב – באיטיות. ייתכן שמדובר בשקט שלפני סערה – או בניסיון של השוק לאזן את עצמו מחדש.
הצטרפו לקבוצת הוואטסאפ החמישית שלנו עם אלפי חברות וחברים והתעדכנו בחדשות נדל"ן מעניינות ועסקאות בלעדיות לחברי הקבוצות שלנו מכל הארץ.
המשיכו לעקוב, תמיד מעניין כאן.
