מאז שנת 2015, ממשלת ישראל החלה ביישום תוכניות נרחבות לשיווק קרקעות במחירים מסובסדים, במסגרת יוזמות דיור שונות כגון "מחיר למשתכן" ו"דיור במחיר מופחת". התוכניות נועדו לספק פתרון למחוסרי דיור באמצעות שיווק קרקעות ליזמים פרטיים במחירים מופחתים, מתוך מטרה להוזיל את מחירי הדיור. התוכניות האלו השפיעו באופן ישיר ועקיף על אטרקטיביות המכרזים הרגילים של רשות מקרקעי ישראל (רמ"י), שהיוו את הערוץ העיקרי לשיווק קרקעות לשוק החופשי.
במאמר זה נדבר על אותן השפעות של שיווק התכניות המסובסדות על אטרקטיביות המכרזים הרגילים, אותן חשף בנק ישראל במחקרו.
ירידה באטרקטיביות
השפעת התוכניות המסובסדות על המכרזים הרגילים ניכרה בירידה באטרקטיביות שלהם. המחקר מצא כי ככל שהממשלה הגבירה את שיווק הקרקעות במסגרת התוכניות המסובסדות, כך ירד היקף המכרזים הרגילים והצלחתם. היזמים נמנעו מהגשת הצעות למכרזים רגילים ביישובים בהם התקיימו שיווקי קרקעות מסובסדות, מה שהוביל לירידה באחוזי ההצלחה של מכרזים אלה. כלומר, ככל ששווקו יותר קרקעות בפרויקטים מסובסדים, כך היה קשה יותר להצליח במכרזים הרגילים והם נותרו פחות אטרקטיביים.
למרות הירידה באטרקטיביות, המחקר מצביע על תופעה הפוכה במקרים מסוימים. במכרזים רגילים שנערכו ביישובים בהם לא התקיימו שיווקים מסובסדים, היזמים הגישו הצעות במחירים גבוהים יותר. זאת משום שהקירבה לשיווק קרקעות מסובסדות ביישובים סמוכים הגביר את התחרות והביקוש לקרקעות בשוק החופשי. הפרויקטים המסובסדים הביאו לכך שהיזמים התחרו על הקרקעות המוצעות בשוק החופשי, והדבר הוביל לעליית מחירים במכרזים הרגילים.
השפעה על אזורי הפריפריה
השפעת התוכניות הממשלתיות הייתה מורגשת במיוחד באזורי הפריפריה, שם העלייה במחירי הקרקעות במכרזים הרגילים הייתה חדה יותר בהשוואה לאזורי הביקוש במרכז. באזורי הפריפריה, הקרקעות המסובסדות סיפקו הזדמנויות רבות ליזמים, אך הובילו גם לעלייה בביקוש לקרקעות בשוק החופשי. לעומת זאת, באזורים בהם היה שיווק מסיבי של קרקעות מסובסדות, היה קושי למשוך יזמים למכרזים הרגילים.
מסקנות המחקר
המחקר מראה כי תוכניות ממשלתיות לסבסוד קרקעות משפיעות במידה ניכרת על האטרקטיביות וההצלחה של מכרזי מקרקעין רגילים. מחד, התוכניות גרמו לירידה באחוזי ההצלחה במכרזים הרגילים ביישובים בהם התקיימו שיווקי קרקעות מסובסדות. מאידך, הן גרמו לעלייה במחירי המכרזים הרגילים ביישובים בהם לא היו שיווקים מסובסדים, אך הקרבה הגיאוגרפית לשיווקי קרקעות מסובסדות השפיעה על רמת התחרות בשוק החופשי. השפעות אלה היו חזקות יותר בפריפריה, שם ניכר השינוי במחירי הקרקעות ובביקוש לדיור.
לסיכום
המחקר של בנק ישראל מדגיש את השפעת שיווק הקרקעות בסבסוד ממשלתי על המכרזים הרגילים. התוכניות הממשלתיות להוזלת דיור הובילו לירידה באטרקטיביות המכרזים הרגילים, במיוחד ביישובים שבהם התקיימו שיווקים מסובסדים. מנגד, ביישובים סמוכים ללא שיווק מסובסד, היזמים הגישו הצעות במחירים גבוהים יותר, דבר שהוביל לעליית מחירים בשוק החופשי. השפעות אלה היו חזקות יותר בפריפריה לעומת אזורי הביקוש במרכז, והן ממחישות את השינויים שהביאה ההתערבות הממשלתית בשוק הנדל"ן.
הצטרפו לקבוצת הוואטסאפ החמישית שלנו עם אלפי חברות וחברים והתעדכנו בחדשות נדל"ן מעניינות ועסקאות בלעדיות לחברי הקבוצות שלנו מכל הארץ.
המשיכו לעקוב, תמיד מעניין כאן.
