אז מה קורה בנדל"ן בארץ? המחירים רק עולים? תקופה מוזרה לכולם.
לא שאין עסקאות, הן פשוט בקצב שאנחנו לא רגילים אליו. כמו לרחף בחלל לאחר חיים בכדור הארץ.
תחושת ריחוף כללית.
לא זכורה לי תקופה כזו כי לא חייתי בתקופות דומות, של מלחמת קיום + ריבית גבוהה + מס רכישה גבוה +
דירה בהנחה, שמצד אחד מזרימה 100 אלף איש להירשם לתוכניות דירה בהנחה, ומצד שני עוצרת ביקושים כי "אולי אזכה". 7,500 דירות על צפי נרשמים של כ-130,000. סיכויים נמוכים לזכות.
המחירים קצת עולים אחרי הגרלות
כמו בכל הגרלה של משתכן/דירה בהנחה, רבים מאלה שלא יזכו, יחזרו לשוק בשביל לרכוש דירה במסלול הרגיל, וכאלה שיבינו תוך כדי שלהמתין עכשיו תקופה מאוד ארוכה עד הדירה ישחוק את הרווח. כי נניח מ-רווח של 300 אלף עם מדדים, דירות לא משודרגות וצפי לא ידוע לקבלת מפתח, האיסור למכור כ-7 שנים הופכים את זה לעיתים ל-לא כדאי כלכלית למול הצעות מאוד אטרקטיביות שיש היום בשוק מרחף.
הגרלות הן זרז רכישה משמעותי
אין ספק שההגרלות הן זרז רכישה משמעותי. מי שהיה על הגדר נכנס ללופ ותפילות לזכייה, וחוזר לשוק לרכוש "כמו כולם". זה כלי שיווק עוצמתי שהוא אחת הסיבות המרכזיות לעליית המחירים הקיצונית שהייתה פה בעשור האחרון.
במקום שהמדינה תיתן מענה אמיתי לדיור, היא יצרה את ההגרלות. חלק יזכו, ואלה שלא – יקנו במחיר רגיל, שתי ביצים בחביתה אחת.
רגע יא חביבי, השוק ימשיך לרחף כמה זמן?
אם השוק ימשיך לדשדש, המדינה תצטרך להוריד מס רכישה, כמו שקרה בתקופת הקורונה. בנוסף לדעתי גם תהיה הורדת ריבית אחת בשביל לאותת שהכל תקין. הנדל"ן בארץ מכניס עשרות מיליארדים למדינה בכל שנה ממיסוי, המדינה לא יכולה לוותר על זה. מס הרכישה בשנת 2023 למשל, הכניס כשני שליש מהמיסים בנדל"ן.
על דירה של כ-3m במרכז משקיע יצטרך להיפרד מכרבע מיליון שקלים. חבילה של כסף. זה סכום שסוגר לו שכר לימוד מלא לשני ילדים במכללות יוקרתיות, ואם ישכיב את הכסף במסלולים סולידים עם 7-8% בשנה, ירוויח כ-90k תוך כ-5 שנים, בזמן שהדירה בתנור האפיה.
אז מה, בן? המחירים כל הזמן רק יעלו?
כפי שאנו רואים היום באזורים מסוימים – המחירים יורדים ונצמדים לנקודת האיזון שלהם. המחירים בנדל"ן לא רק עולים, יש תקופות צינון.
אם למשל באזור מסוים המחיר התנפח בגלל שנה-שנתיים חזקות, בלי שום קשר לרמת השכירות שלא עלתה בשיעורים דומים, ופתאום בנקודת זמן מסוימת (כמו עכשיו) אין מוטיבציית רכישה לשוק בכללי לרכוש, כי התנאים לא סקסיים במיוחד. בנוסף ההיצע גדל באותו תא שטח, המחיר יתכווץ. ואנחנו רואים אזורים מסוימים עם ירידות של 10-15%.
אאורה פירסמה בדוח האחרון שהורידה כ-300 אלף שקלים בפרויקט האורון בקריית אונו. תיקוני המחיר הם באזורים שהמחיר ככל הנראה התנפח יותר מידי ולא החזיק בסערה מהסיבות שהזכרתי למעלה.
השורה התחתונה
אחרי ההגרלה הנוכחית של דירה בהנחה השוק יתאושש לתקופה קצרה, מה שיביא גל עליית מחירים קטנה באזורים מסוימים בהם יש אטרקטיביות יחסית (פחות במרכז). אזורים שהפכו לאלטרנטיבה ימשיכו לעלות.
אנחנו למשל, השקענו ברבעון האחרון באזור שהמחירים בו עלו ב5-7%. צריך לדעת לאן לנתב את הכסף בכל נקודת זמן, וגם במרכז יש אזורים שהמחירים בהם עולים ויעלו גם בשוק המדשדש, כי נדל"ן זה כ"כ הרבה דברים, ולא רק שורת רווח/הפסד. לא יודע אם זה סוד גדול – יש מי שמרוויח בכל מצב שוק.
לקנות או להמתין?
המתנה היא לא דבר רע אם היא עטופה בסבלנות מחושבת. היא רעה כשהיא עטופה באדישות. כי אם למשל אתם רוצים לרכוש באזור מסוים, בו ההיצע קטן ויש התפתחות מואצת של מסחר, תחבורה ועוד, אתם תתעוררו משינת היופי כשהמחיר עלה בהשכרה ובשווי. אנשים צריכים לגור איפשהו.
בנוסף הסטנדרטים כל הזמן משתנים, כך שאם יורדים לרזולוציות מאוד נמוכות אין באמת כמויות של היצע. תנסו למצוא דירה להשכרה באזורים מסוימים בראשל"צ, ברמת השרון, ברעננה – קשה.
מומלץ לא להיות חלק מהעדר בכל מצב שוק. אם אתם חושבים על רכישה ב-24 חודשים הקרובים, דעו שיש הרבה הזדמנויות שאין – כש-כל העדר רץ לחתום, כמו שהיה אחרי הקורונה. תבחנו, תבדקו, תגדירו סיכונים במקסימום…
בסוף, קורת גג כולנו צריכים, אם בשכירות ואם ברכישה – ואת זה צריך לזכור.
ביקושים גדולים לשכירות = השכירות תטוס.
שכירות מאוד גבוהה = תשואה טובה שתעלה את המחירים.
דוגמה מהחודש מהאחרון
רכשנו בקריות דירה חדשה, הכנסנו שוכר ממש עכשיו: דירת 3 חד' – 5,500 שקלים! השכירויות טיפסו וימשיכו לטפס. קריות? 5,500 שקלים! טירת הכרמל – דירת 4 חד, מעל 2m באהלן אהלן, ואני יכול לכתוב פה מגילות.
בואו לפגישת פיצוח אישית ממוקדת וקצרה ללא עלות – נכיר, נקשקש, נלמד יחד ואז נבין אם אתם עטופים באדישות או סבלנות מחושבת.
יש שאלות? כתבו לי ואענה בהקדם.
כותב הכתבה הוא בן סולומון, מייסד שותף בקליקת הנדל"ן.
אם אהבתם עקבו אחרי העדכונים באתר, בוואטסאפ ובמיילים.
בהמשך נעלה סדרת כתבות שבן יכתוב, סדרה שחיה את השטח באמת.
