אתם בטח שמעתם את הכותרות: "שיא היסטורי – 84 אלף דירות חדשות לא מכורות!"

זה נשמע מטורף. כאילו יש ים של דירות ריקות, מפתחות על השולחן, ואף אחד לא קונה. אבל רגע, זה לא בדיוק ככה.

כדי להבין מה באמת קורה בשוק הנדל"ן, צריך לעצור רגע, לפרק את המספר הזה – ולקרוא אותו נכון.

אז מה זה בכלל "דירה לא מכורה"?

הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה (הלמ"ס) קוראת לזה "דירות חדשות שנותרו למכירה".

ופה מגיעה הנקודה הקריטית שרוב הכותרות מדלגות עליה:

דירה נספרת כ"לא מכורה" מהרגע שיש לה היתר בנייה. גם אם היא עדיין על הנייר, גם אם הבנייה בקושי התחילה, וגם אם הקבלן עדיין לא שיווק אותה בכלל.

במילים אחרות

קבלן שקיבל היתר לבנות 450 דירות, אבל עדיין לא התחיל לבנות ולא שיווק כלום? כל 450 הדירות האלה כבר נספרות במלאי ה"לא מכור", למרות שהן לא קיימות בפועל.

כמה דירות באמת מוכנות לאכלוס?

ופה מגיע המספר שמשנה את כל התמונה: מתוך כ‑83-84 אלף דירות "לא מכורות" – רק כ‑15–16 אלף דירות (כ‑17%–20%) באמת גמורות ומוכנות לאכלוס.

כל השאר? בבנייה. או על הנייר. או בשלבי תכנון.

מה זה אומר?

אין "ים של 84 אלף דירות פנויות". יש מקסימום 15-16 אלף דירות שבאמת מוכנות למכירה מיידית, וזה המלאי שהקבלנים לוחצים למכור כרגע (ולפעמים מציעים מבצעים מטורפים), ואם יש לכם חישובים אחרים
עם נתונים אשמח לראות ולתקן בהתאם – עברנו על עשרות מקורות.

איך הגענו לשיא של 84 אלף?

בספטמבר 2025 נרשם שיא: כ‑83 אלף דירות לא מכורות – כמעט פי שניים לעומת המלאי לפני שנתיים.

למה זה קרה?

מאז עליית הריבית באפריל 2022, המלאי גדל בממוצע של 1.5% בחודש.

רק באוקטובר 2025 היתה ירידה קלה (ל-83.5 אלף), אבל זה עדיין מלאי ענק ביחס לעבר.

ומה עם התחדשות עירונית?

טענה שחוזרת לא מעט היא: "חלק גדול מהמלאי זה דירות בפינוי-בינוי שממילא מיועדות לדיירים הקיימים, אז המספר מנופח!"

האם זה נכון?

לא. הלמ"ס הבהירה בצורה חד-משמעית: היא לא כוללת דירות תמורה (דירות שחוזרות לדיירים ותיקים) במלאי הלא מכור. הספירה כוללת רק דירות שמיועדות למכירה בשוק החופשי.

אז אמנם יש בלבול לפעמים בשטח (במיוחד בפרויקטים בשלבים מוקדמים), אבל באופן רשמי המלאי הזה הוא באמת דירות שמחפשות קונים.

אז מה באמת קורה בשוק?

בואו נסכם:

✓ יש מלאי גבוה מאוד של דירות חדשות שטרם נמכרו.
✓ זה אכן משקף עודף היצע ביחס לביקוש הנוכחי.
✗ אבל אין 84 אלף דירות גמורות וריקות שממתינות עם מפתח ביד.

החלוקה האמיתית נראית כך:

• כ-15-16 אלף דירות – באמת מוכנות לאכלוס (ועליהן יש לחץ אמיתי למכור).
• כ-68 אלף דירות – נמצאות בבנייה או על הנייר (היצע עתידי שמגיע בהדרגה).

מה זה אומר עליכם?

אם אתם קונים:

יש לחץ על קבלנים למכור דירות מוכנות, אז יש מקום למשא ומתן. אבל אל תצפו ל"הנחות מטורפות" על כל 84 אלף הדירות – רק חלק קטן באמת זמין כרגע ואם נוסיף על כך את מקורות המימון היצירתיים שנכנסו
לשוק הנדל"ן המודרני(גיוס בשוק ההון) נקבל תמונה רחבה יותר שהקבלנים כן רוצים מאוד למכור אך כרגע לפחות – לא בכל מחיר. אם אתם משקיעים:

ההבדל בין מלאי גמור למלאי עתידי הוא קריטי. השוק לא קורס, הוא מתאזן אחרי שנים של עליות חדות.

השורה התחתונה

המספר "84 אלף דירות לא מכורות" הוא נכון, אבל הפרשנות שלו חייבת להיות מדויקת. החיים עצמם לא מתנהלים לפי כותרות.
בסוף, כל אחד צריך לשאול את עצמו שאלה פשוטה: בשכונה שבה אני רוצה לגור, כמה דירות באמת מתאימות לי בגודל, בתכנון, בכיווני אוויר ובמרפסת? איך אוכל לנצל את התקופה הנדירה יחסית
על פני ציר הזמן? ישראל היא נס נדל"ני וצפויה להמשך להיות כזו להערכתי.
כן יהיו תיקוני מחיר היכן שכבר מוגזם מידי, בשאר המקומות…כמו שמחיר הקוטג' עולים
גם מחירי הנדל"ן יעלו.

יכול מאוד להיות שבמישור הארצי יש "עודף", אבל ברמה האישית שלכם – ההיצע בכלל בחוסר.

יש כותרות. ויש מציאות.

בן סולומון

מקורות

כל הנתונים בכתבה מבוססים על:

• הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה (הלמ"ס) – מקור רשמי לנתוני מלאי דירות לא מכורות.
• משרד האוצר – נתוני הכלכלנית הראשית גלית בן-נאים (נתונים על 17% דירות מוכנות).

בלעדיות לחברי הקבוצות שלנו מכל הארץ.

המשיכו לעקוב, תמיד מעניין כאן.