נדל"ן

למה מוכרי נכסים מאוהבים באתר יד 2 ?

האינטרסים של המוכרים והקונים ידועים לכולנו, וזה לא משהו חדש.
קונה רוצה לקנות במינימום האפשרי והמוכר רוצה
למכור במקסימום שניתן.
את ניגוד האינטרסים ואופן הפעולות ניתן לראות
בבירור בכמה קליקים על המחשב/סמארטפון
בכתבה הבאה נראה איך שני אתרי אינטנרט
מפלצתיים עם תנועה של מאות אלפי גולשים בחודש
התמקדו בשני אינטרסים שונים והשיגו מטרות
שונות. בסוף הטובים מנצחים.
אתר יד 2 – ביצת החלומות של המוכרים,
בו ניתן לקבוע כל מחיר בלי לפזול או לחשוב לרגע.
לאתר יד 2 כוח אדיר בשוק הנדל"ן בישראל
והוא אחד מהגורמים לעליית מחירי הנדל"ן.
האתר הוא חינמי ולא מפוקח, למוכרים לא ניתנת
שום הדרכה בנושא תמחור נכון, ואתם יודעים איך
העדר עובד, אחד מפרסם ב300,000 שקלים יותר
אז למה לי לפרסם בפחות ?
באתר יד 2 כל החלומות מתגשמים. השכן אמר לי שהוא מכר ב 1,000,000 אז אני אנסה להרוויח עוד 150,000.
בפועל השכן מכר ב 900,000 ועיגל למיליון.
באתר לפעמים מופיעות 5 מודעות שונות באותה שכונה
עם מספרי טלפון שונים, לכולם יש את אותו הקול.
כמה פעמים נתקלתם במוכר ששמרתם את שמו
בנייד שלכם, וכשאתם מנסים לחייג למודעה אחרת
מתברר שזה אותו המוכר מרחוב בלפור?
כמה פעמים נתקלתם במודעות של מתווכים(חאפרים)
שמפרסמים בפרטי? כמה פעמים נתקלתם
באדם שהיה כ"כ אנטי לתיווך? האם חשבתם
על זה שייתכן ומדובר ב "מתווך?" .
לא פעם הגעתי לרחובות שבהם הופיעו פרסומים
ביד 2, לעבודת שטח (מכירה מדלת לדלת או d2d)
לאותו נכס מסוים של אדם שהיה אנטי לתיווך בצורה קיצונית, וכאשר הוא פתח את הדלת התברר לי
שהוא מתווך.
לפני כשבוע ביצענו עסקה, מכרנו מגרש של חצי דונם
באחד מהמושבים בדרום תוך 16 יום.
כשהגענו למוכרת היא רצתה לפרסם את המגרש ב 800k
כשבפועל הנכס שלה שווה בין 520-550 לכל היותר.
כמובן שלקחנו את המושכות והובלנו אותה לעסקה
שבה כל הצדדים יצאו מרוצים.
מה זה אומר ?
אם הייתה המוכרת מפרסמת לבד, היא הייתה רושמת
באתר יד 2 – את המחיר שרצתה 800k ואף יותר.
למה זה היה גורם ?
יצירת בועת מחיר סביב מחירי המגרשים,
עוד מוכר שלא מכיר את העובדות , ועוד אחד ועוד אחת יוצרים בועה.
ביד 2 מפרסמים מחירים שרוצים לא מחירים שהמציאות
מכתיבה.
איך תסבירו את זה שרחוב הצבי בבאר שבע, גם באזורים הפחות אטרקטיביים שלו עלה בחדות למחירים של מעל 700k לדירת 3 חד וכאשר שמאי מגיע
מקבלים שמאות של 500k ?
הבועה שנוצרה היא מילת הקסם "פינוי בינוי".
שבפועל רוב הרחוב לא חתם, המון דירות של עמידר זה רק בשלב ההתחלתי שהקבלן שולח קבלן חתימות, שאין לדעת בכלל בעוד כמה שנים זה יצא לפועל. לך תסביר למוכר שלא מוכרים אופציה (פוטנציאל פינוי בינוי) כל עוד
אין הערכה מסוימת ומסמכים שמראים על התקדמות ממשית לעבר פרויקט.
לך תסביר למוכר בצבי 113 שבצבי ליד "הכיפה" ממספר
1 ועד 45 זה אזור מבוקש יותר.
מדלן – הסלוגן של מדלן הוא "ככה מוצאים היום בבית".
לא סתם הסלוגן. הוא פונה באופן ישיר לרוכשים הפוטנציאליים ואומר להם "קחו המון מידע, תעשו איתו
משהו, העיקר שלא תצאו פראיירים".
באופן כללי לאתר מדלן נחשפים הרבה יותר קונים
מאשר מוכרים. למעשה קונים נמצאים בתודעה של חיפוש
מידע, כל מידע בשביל לבצע את עסקת חייהם בצורה הטובה ביותר. מוכרים נמצאים בתודעה של "אם ירצו יחפשו וימצאו אותי".
הם נכנסים לגוגל ורושמים "איך בודקים מחיר דירה?"
או כל מיני צירופים שכאלה, מגיעים למדלן. שואלים
חברים והם מפנים אותם לאתר.
לאחר שגילו את האתר הם ירגישו בטוחים יותר.
השוק מתחלק לאלה שרוצים לבדוק מחירים – מדלן
ולאלה שקובעים מחיר – יד 2 .
למרות שיד 2 מציעה כיום מערכת לבדיקת מחירים
אנשים יעדיפו יותר את מדלן. טיוב (בדיקת הנתונים)
במדלן טובה יותר.
המלחמה בין יד 2 לבין מדלן יוצאת מכותלי
הרשת, לשטח.
כאשר רוכש (מדלן) מגיע למוכר (יד2)
ומציע מחיר שוק לדירה לפי מה שראה ברשות המיסים,
מוכר הדירה (יד 2) נעלב מההצעה, ומנפנף
ב "השכן שלי מכר ביותר, ביד 2 כולם מפרסמים ביותר".
ייקח למוכר שמוכר לבד סביב ה 60 יום בשביל ללמוד
את מחירי השוק ולהבין ש 99% מהמוכרים בסופו של דבר מוכרים במחירי שוק, לקונה לוקח סביב ה 10 ימים להכיר
את השטח.
שורה תחתונה : המוכרים אוהבים מאוד את יד 2 ,
כי הוא לא מפוצץ להם את החלום, ויש עוד
הרבה כמותם שחולמים לכן ירגישו שלא מוזר
לדרוש עוד 200k .
מדלן – הרוכשים מאוד אוהבים אותו, מבחינתם זה
"הזאפ- השוואת מחירים" של הנדל"ן בישראל
וכך ירגישו שעשו רכישה טובה.
מה עושים בתור אנשי מקצוע (מתווכים)?
אם הנכס בבלעדיות שלנו, נבין לאן אותו
לקוח משתייך ונדבר ברמה שהוא מבין.
רוכש ? דברו איתו מדלנית, הוא יבין טוב יותר
מוכר ? דברו איתו בשפה הידשתיימית הוא יבין נהדר.

הכותב :
בן סולומון – מומחה נדל"ן,יועץ משכנתא מנהל לינקולן נדל"ן –
מומחים לשיווק נדל"ן ופתרונות דיור.
כותב הספר "סודות המשכנתא בישראל",
בקרוב מוציא לאור את הספר היחידי בישראל
לנדל"ן למגורים לרשתות המובילות (סטימצקי, צומת ספרים). One trick is to use several thumb drives they could try these out one per subject